Na dúvida se precisa ou não de um Advogado Imobiliário? Conhece os problemas que apenas esse profissional consegue resolver?
Bem, esse texto vai te ajudar.
Fugindo um pouco do padrão dos artigos já escritos nesse site, com foco em conteúdo técnico, no texto de hoje vou falar sobre essa área que tanto amo, ou seja, a advocacia imobiliária.
Para que o texto não fique longo e cansativo, eu vou elencar as principais formas de atuação de um advogado imobiliário.
Falarei também sobre o papel desse profissional na resolução de problemas jurídicos que envolvem imóveis, bem como sobre a importância de uma atuação especializada e experiência prática.
Assim, a depender do seu problema, você descobrirá se precisa ou não de um advogado imobiliário.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
O QUE FAZ UM ADVOGADO IMOBILIÁRIO?
O Direito Imobiliário, ainda que uma subárea do Direito Civil, é uma matéria bastante ampla.
Basicamente, qualquer problema jurídico que envolva um imóvel, será solucionado por um advogado imobiliário. E não se enganem, são muitos os problemas envolvendo imóveis.
Você vai ter uma boa noção sobre esses problemas daqui para frente.
Como falei mais acima, vou abordar as principais formas de atuação de um advogado imobiliário. Dessa forma, você descobrirá o que faz um advogado especialista nessa área.
USUCAPIÃO
Aqui eu quero começar com uma informação importante: A Usucapião não é um documento. A Usucapião é um direito. Direito de transformar a sua posse em propriedade, desde que você preencha os requisitos exigidos por lei.
Vou explicar melhor:
Aqui no Brasil, você só é considerado proprietário de um imóvel se possuir o registro dele em seu nome, lá no Cartório de Registro de Imóveis.
Se você tem apenas um contratinho particular em casa, ou até mesmo uma escritura pública sem registro, sinto muito, mas você é apenas um possuidor.
E pior, o seu imóvel está irregular.
Além de uma insegurança jurídica sem tamanho, imóveis irregulares sofrem uma desvalorização do seu valor de mercado de 35%.
Percebeu o tamanho do prejuízo? Pois bem, é o advogado imobiliário que tem a competência para resolver esse tipo de problema.
Eu vou te explicar melhor através de Caso Real que tivemos aqui no Escritório:
Em 2010, Marcelo comprou um imóvel de Francisco usando um “contrato de gaveta”. Naquela época, Marcelo não sabia que esse tipo de contrato não é apropriado para transferir a propriedade de um imóvel.
Com o passar dos anos, Marcelo formou uma família, construiu sua casa no terreno adquirido de Francisco e fez dela sua residência. No entanto, em 2020, Marcelo precisou de um empréstimo bancário para investir em seu negócio e usar o imóvel como garantia.
A complicação surgiu quando o banco exigiu que o imóvel estivesse regularizado. Marcelo foi até o Cartório de Registro de Imóveis para verificar o status de sua casa e descobriu que o imóvel ainda estava registrado em nome de Francisco. Pior ainda, ninguém sabia onde Francisco estava, tornando impossível uma transferência convencional.
Marcelo ficou devastado, pois acreditava ter a propriedade do imóvel ao longo dos anos, mas percebeu que era apenas o possuidor. Preocupado com a situação, ele procurou nosso escritório em busca de uma solução para regularizar seu imóvel.
Após avaliação, optamos por usar o processo de Usucapião, pois identificamos que Marcelo atendia a todos os requisitos legais. Reunimos a documentação necessária e protocolamos o processo perante o tribunal.
Cerca de dois anos depois, o juiz reconheceu o direito de Usucapião de Marcelo. Atualmente, ele vive sem preocupações, com o imóvel em seu nome, desfrutando de toda a segurança jurídica que isso proporciona a ele, sua família e sua propriedade.
E quais são os requisitos da Usucapião?
Para que você consiga o direito de usucapir um imóvel, será necessário que você preencha alguns requisitos exigidos por lei.
Portanto, para ter o direito de Usucapião, independente da espécie, a lei exige que você tenha:
- Tempo de Posse: Sem dúvida, o requisito mais importante é o tempo que você tem de posse exclusiva do imóvel. Na grande maioria dos casos, esse tempo varia de 5, 10 e 15 anos.
- Posse Mansa e Pacífica: Isso quer dizer que, durante o tempo que você passou na posse do imóvel, ninguém se opôs. Em outras palavras, se você não sofreu uma ação judicial para desocupar o imóvel durante o tempo que ficou na posse, ela é considerada mansa e pacífica.
- Ânimo de Dono: Nada mais é do que agir como se fosse o dono do imóvel. Realizando manutenções, reformas, pagando as contas de água/energia, pagando impostos como IPTU etc. Atitudes que só quem se sente dono de um imóvel costuma fazer.
Se você cumprir com todos os requisitos acima, terá o direito de Usucapião. Ele já é seu.
Você só precisará ir até um juiz ou registrador, através de um advogado, reconhecer esse direito.
Onde após a sentença do juiz ou parecer favorável do registrador do cartório, terá o imóvel em seu nome e se tornará o verdadeiro proprietário.
Se você deseja saber mais sobre Usucapião, descobrir quais são os documentos, como funciona e como dar entrada, basta clicar no título abaixo:
USUCAPIÃO SEM COMPLICAÇÃO: DICAS E ORIENTAÇÕES ÚTEIS
EM REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS, NEM TUDO É USUCAPIÃO!
Quando falamos em Regularização de Imóveis, sem dúvida alguma a Usucapião é a forma mais comum.
O problema é que a maioria dos advogados generalistas, sem especialidade, costumam achar que a resposta pra tudo, em termos de regularização imobiliária, é somente a usucapião.
E não é bem assim.
A depender do caso concreto, será necessário o uso de algum outro instrumento de regularização.
Se você pesquisar um pouquinho, verá que existem diversas formas de se regularizar um imóvel. As principais formas são:
Retificação de Metragem
Acontece quando as medidas do imóvel, que estão registradas no Cartório, não condizem com a realidade. Portanto, precisam ser corrigidas.
Extinção de Condomínio
Quando um imóvel possui ao mesmo tempo mais de um proprietário, chamamos isso de Condomínio.
A Extinção de Condomínio acontece quando as pessoas envolvidas não querem mais permanecer como proprietárias do mesmo imóvel.
Adjudicação Compulsória
Acontece quando o comprador faz a quitação do imóvel mas o vendedor não quer assinar a escritura pública de compra e venda.
Nesse tipo de situação, a Adjudicação Compulsória é a principal alternativa para solucionar esse problema.
Inventário
Quando um imóvel está em nome de uma pessoa falecida, via de regra, a forma de se regularizar esse bem se dá através do Inventário.
Tal procedimento pode ser feito tanto pela Justiça como pelo Cartório.
ANÁLISE DE RISCOS NA COMPRA DE IMÓVEL
Sem dúvida alguma, uma das fases mais importantes em um processo de compra e venda de imóvel, mas ninguém te fala isso.
Eu vivo falando em meus textos: Compra e venda de imóvel não é brincadeira!
E falo isso porque é o meu trabalho, lido com problemas envolvendo imóveis diariamente, e numa compra e venda não é diferente.
Os riscos que o comprador assume em um negócio dessa natureza são altíssimos.
Por isso se faz necessário, antes de assinar algum documento que possa comprometer o seu futuro, uma análise profunda dos riscos dessa aquisição. Um estudo documental do imóvel, bem como um estudo documental do vendedor.
Quer entender o porquê de todo esse cuidado?
Digita “golpes imobiliários” que você terá uma noção do que estou querendo lhe alertar.
Comprar um imóvel não é algo que você faz frequentemente. A grande maioria das pessoas fará esse tipo de negócio apenas uma vez na vida.
Por isso você deve ser preventivo e lutar para que seja a melhor experiência possível. A compra de um imóvel é sempre um momento importante na vida de uma pessoa e de sua família, não queira estragar tudo agindo com irresponsabilidade.
Mas afinal, o que é uma Análise de Riscos?
A Análise de Riscos é uma etapa essencial a ser realizada antes de tomar a decisão de fechar um negócio imobiliário. Em essência, ela consiste em uma investigação minuciosa da documentação do imóvel e do vendedor.
A importância desse procedimento se torna evidente quando consideramos o seguinte:
- Regularidade do Imóvel: A análise determina se o imóvel está em conformidade com a legislação.
- Gravames na Matrícula: Verifica se existem ônus ou restrições registradas na matrícula do imóvel.
- Dívidas Pendentes: Revela se há pendências financeiras relacionadas a impostos (como IPTU) e despesas de condomínio.
- Segurança Jurídica: Avalia se o negócio oferece a segurança legal necessária.
- Fraudes Potenciais: Ajuda a identificar possíveis práticas fraudulentas por parte do vendedor.
- Questões Judiciais: Informa se o imóvel está envolvido em litígios judiciais.
Essa análise minuciosa é fundamental para evitar decisões precipitadas e garantir que você faça um investimento imobiliário seguro e bem informado.
Percebeu os riscos?
Enfim, é uma lista longa de certidões e documentos que o advogado precisará analisar para verificar se o negócio é ou não viável.
Mas sem dúvida, o mais importante objetivo dessa etapa é fazer com que você não seja enganado e caia em um golpe.
Deseja entender mais sobre o tema e descobrir como fazer um compra de imóvel com mais segurança, basta clicar no título abaixo:
ANÁLISE DE RISCOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS: GUIA COMPLETO PARA UMA COMPRA SEGURA
ELABORAÇÃO E ANÁLISE DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Uma coisa que percebi nesses anos como advogado imobiliário, é que as pessoas não entendem o que assinam. Isso é muito arriscado.
Infelizmente criou-se um mito de que o contrato só é seguro se for extenso, com uma linguagem jurídica extremamente técnica, de difícil compreensão e com cláusulas gigantescas.
Um verdadeiro engano!
Contrato não é um artigo científico.
Seja um contrato de compra e venda, de doação, de locação, de permuta, ou de qualquer outra natureza, você precisa entender o que está escrito.
A análise ou elaboração de contratos imobiliários é uma prestação de serviço bastante comum do advogado especialista.
Normalmente, por não entender, o cliente mais precavido contrata o advogado e através de uma consultoria todas as dúvidas são sanadas, garantindo a segurança jurídica daquele negócio.
Outra situação comum, é a contratação do advogado não apenas para analisar, mas sim para elaborar um contrato, do zero.
Um contrato imobiliário feito por um especialista costuma ser mais seguro e mais eficaz, pois ele entende que cada caso é um caso, e cada contrato é único, elaborado especialmente para aquele cliente.
E AQUI VAI UM ALERTA!
Não use modelo de internet. Modelos de internet não refletem o negócio, pois cada situação é única. Então, não dá pra simplesmente “encaixar” em um modelo.
O mercado imobiliário não tem mais espaço para amadorismo, negócios dessa natureza precisam ser tratados com responsabilidade.
Portanto, muita cautela nesse momento. Procure sempre um profissional especializado na área para lhe assessorar e elaborar um contrato imobiliário sólido e seguro.
DISTRATO IMOBILIÁRIO – CANCELAMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Como o título sugere, o Distrato Imobiliário nada mais é do que o cancelamento de um contrato de compra e venda de um imóvel.
Imagine a seguinte situação:
Você decide adquirir um terreno em um loteamento, visando investir seu dinheiro, e assina um compromisso de compra e venda.
No entanto, por várias razões, a parcela que você está pagando para a loteadora começa a pesar em seu orçamento. Pode ser devido ao nascimento de um filho, perda de emprego, aumento das despesas com a educação da criança ou outras prioridades emergentes. Os motivos são variados.
A realidade é que você precisa interromper os pagamentos das parcelas e recuperar seu dinheiro. Sim, você tem esse direito.
É importante notar que a loteadora tem o direito de reter uma parte do valor, mas muitas vezes, enfrenta-se um problema nesse ponto.
Frequentemente, as loteadoras e construtoras tentam reter uma porcentagem muito acima do que é permitido pelos nossos tribunais, o que é uma clara falta de respeito ao consumidor.
O pior é que eles sabem que a maioria das pessoas desconhece ou não busca seus direitos de receber de volta uma parte significativa do valor pago, inclusive com juros e correção monetária.
Essa mesma situação se aplica ao cancelamento da compra de imóveis na planta.
Portanto, é fundamental que você busque os seus direitos e não permita que tais práticas abusivas prejudiquem você.
Eu tenho um convite para te fazer:
Se você está passando por uma situação de distrato na compra de imóvel na planta ou de um lote em loteamento, nós estamos aqui para ajudar. Temos dois guias abrangentes que podem esclarecer suas dúvidas e orientá-lo na resolução desses problemas.
- Distrato de Compra de Imóvel na Planta: Se você está lidando com um distrato nesse cenário, clique [aqui] para ler nosso guia completo.
- Distrato de Compra de Lote em Loteamento: Se sua situação envolve a compra de um lote em loteamento, clique [aqui] para acessar nosso guia informativo.
Nossos artigos fornecerão informações valiosas para ajudá-lo a entender os processos e as soluções disponíveis. Não hesite em buscar o conhecimento que você precisa. Estamos aqui para orientá-lo em cada passo do caminho.
CONSULTORIA JURÍDICA IMOBILIÁRIA
A consultoria jurídica imobiliária desempenha um papel importante para aqueles que buscam orientação especializada em questões específicas do Direito Imobiliário. Muitas vezes, a presença de um advogado não é obrigatória, mas seu conhecimento altamente especializado fará toda a diferença.
Um exemplo comum de questão a ser esclarecida por meio de consultoria jurídica é a transferência de imóveis de pai para filho. Nessa situação, surgem dúvidas frequentes, como:
- “Esse tipo de transação é legal?”
- “Existe alguma restrição legal?”
- “Todos os filhos precisam assinar o acordo?”
- “O que acontece se um filho discordar?”
- “Qual é a opção mais vantajosa, doação ou venda?”
- “Como minimizar os impostos envolvidos?”
Perceba como algo que aparenta ser simples pode se tornar tecnicamente complexo. Para evitar futuras complicações, muitas pessoas precavidas optam por buscar uma consultoria jurídica imobiliária.
O conhecimento especializado que um advogado imobiliário possui é incomparável e raramente é encontrado em advogados generalistas. É por isso que a contratação de um advogado especializado na área é essencial.
Nos próximos tópicos, abordaremos detalhadamente a importância de contar com um advogado imobiliário para questões específicas do Direito Imobiliário.
OUTRAS ATUAÇÃOES COMUNS DO ADVOGADO IMOBILIÁRIO
Como disse mais acima, o Direito Imobiliário é uma área muito ampla e por isso não tratei de todas as formas que o advogado especialista atua.
Mas de forma breve, para você ter uma melhor noção, elenquei mais algumas atuações comuns desse profissional, são elas:
REINTEGRAÇÃO DE POSSE:
Já imaginou ter um terreno seu invadido? Saberia o que fazer nesse tipo de situação? Já adianto que violência só pioras as coisas.
Adivinha qual Advogado faz bem uma Reintegração de Posse? Isso mesmo, o especialista em Direito Imobiliário.
Será o advogado imobiliário que vai lhe dá toda a orientação necessária e tomar as medidas cabíveis para resolver esse tipo de situação, da forma correta, como é pra ser.
Por vezes, conseguirá no processo uma decisão liminar, onde em poucos dias o juiz ordenará que os invasores sejam retirados, até com força policial, se necessário.
CONDOMÍNIO:
Viver e conviver em comunidade não é uma tarefa fácil.
Por vezes, síndicos precisam enfrentar situações de conflitos complexas e de difícil resolução, e é aí que o advogado imobiliário entra em ação.
A vida em condomínio possui regras próprias, que estão presentes tanto em nossas leis, como dentro do próprio condomínio, através da Convenção e do Regimento Interno.
Quem mais possui conhecimento dessas regras, é o especialista em Direito Imobiliário.
Será ele que vai assessorar o síndico em tomada de decisões, gerir certos conflitos, auxiliar na aplicação das multas, atualização da Convenção, acompanhamento em Assembleias, cobrança de cotas condominiais, dentre outros.
LOCAÇÃO:
A relação entre Inquilino e Proprietário pode ser problemática por vários motivos, como por exemplo:
1- Atraso do aluguel
2- Multa contratual
3- Confusão sobre direitos e deveres
4- Infração contratual
O advogado imobiliário pode atuar nesses casos assessorando as partes e mediando os conflitos.
Quase sempre, um contrato de locação bem elaborado evita esse tipo de problema.
Portanto, nada de copiar contrato de aluguel da internet.
Quando a resolução do conflito não ocorre de forma amigável, será preciso ir para a Justiça para resolver de uma vez por todas a situação.
SER ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO FAZ MESMO DIFERENÇA?
Sim, faz.
O Direito Imobiliário é uma das áreas que mais recebe atualização legislativa, ou seja, o advogado que escolheu atuar nessa área, está em constante desenvolvimento.
Por isso, é bastante difícil um profissional de outra área se aventurar no Imobiliário, pois sabe que terá um árduo caminho para percorrer.
Pensa comigo!
Se você tem um problema grave de saúde no coração, por qual tipo de médico você procuraria? Um clínico geral ou um médico cardiologista experiente?
É claro que o cardiologista, afinal, é a sua vida que pode estar em jogo. Na advocacia o raciocínio é o mesmo.
Se você precisa realizar um Usucapião, faz sentido você procurar um criminalista, por exemplo? Não faz.
A sociedade evoluiu, a advocacia evoluiu e os problemas também evoluíram. Hoje em dia os bons profissionais, independente da área, possuem conhecimentos ultra específicos para resolverem problemas complexos.
Portanto, muita responsabilidade na hora de contratar um advogado, não deixe seu direito nas mãos de qualquer um.
CONCLUSÃO
Notou como a atuação do advogado imobiliário abrange uma ampla gama de áreas? E nem mencionei todos os aspectos!
Optei por abordar os temas que domino mais profundamente e nos quais me sinto mais à vontade para discutir.
Espero que este conteúdo tenha proporcionado uma visão mais clara sobre esse profissional.
Acima de tudo, conte comigo. Até uma próxima.
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