Na locação comercial, a renovação do contrato é um aspecto crucial para ambas as partes. É importante entender as circunstâncias em que a renovação pode ser recusada pelo locador.
Nesta conversa, exploraremos os cenários em que a renovação de uma locação comercial pode ser negada, fornecendo insights valiosos para locadores.
Compreender essas circunstâncias é fundamental para tomar decisões informadas e garantir que seus direitos sejam preservados.
Vamos examinar os principais aspectos legais e fatores que podem influenciar a decisão do locador, proporcionando clareza e conhecimento para enfrentar esse processo com confiança.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema!
HIPÓTESE 1: Inquilino não preenche os requisitos necessários.
Para que o locador seja obrigado a renovar o contrato da locação comercial, o inquilino precisará preencher uma série de requisitos previstos na lei.
Então, se você é locador e está na dúvida se o inquilino tem direito ou não de renovar o contrato, observe atentamente se ele preenche os requisitos, que são estes:
Requisito 1: Contrato por escrito e por prazo determinado
Se a locação comercial não foi celebrada através de um contrato por escrito, o inquilino não terá direito a renovação da locação.
De igual modo, se o contrato não foi celebrado com um prazo determinado, ou seja, com data de início e data de fim, ele também não conseguirá a renovação.
Contratos com prazo indeterminado, que é quando o tempo do contrato chega ao fim e as partes permanecem como estão, sem fazer a renovação, também é impedimento para a renovação contratual compulsória.
Requisito 2: Prazo mínimo de 5 anos
Se o prazo do contrato entre você e o inquilino for inferior a 5 anos, não se preocupe, o inquilino não poderá pedir na justiça o direito de renovação da locação comercial.
Lembrando que a soma de tempo de contratos é possível! Ou seja, se o inquilino tiver um contrato de 2 anos e outro de 3 anos, ele pode somar para fechar os 5 anos que precisa.
Requisito 3: Atuar no mesmo ramo por no mínimo 3 anos
Isso quer dizer que, se o inquilino ficou mudando de ramo no decorrer do contrato, ele perde o direito de renovação.
Ele precisa necessariamente ter atuado no mesmo ramo nos últimos 3 anos de locação.
Requisito 4: Entrar na Justiça no tempo correto
Existe um prazo certo para o inquilino poder pedir a renovação contratual na Justiça.
Entre 1 ano e 6 meses antes do prazo do contrato expirar, é o tempo correto para o inquilino entrar com o processo.
Se ele não fizer isso no tempo correto, perdeu o direito de renovação.
Requisito 5: Estar em dia com as obrigações
Se por acaso o inquilino não tiver cumprindo com seu dever, pagando os aluguéis, pagando os encargos, realizando as manutenções necessárias previstas em contrato e em lei.
De nada adianta ele pedir na Justiça a renovação, se não cumpre suas obrigações. O juiz certamente negará o pedido, pois esse requisito é essencial.
O inquilino precisa mesmo cumprir todos esses requisitos?
Sim! Esses requisitos são cumulativos, ou seja, precisam estar todos presentes.
Se por acaso faltar um deles, o inquilino já não conseguirá fazer a renovação contratual de forma compulsória (obrigatória).
HIPÓTESE 2: Retomada do imóvel para Uso Próprio.
Embora essa hipótese pareça óbvia, não é tão simples quanto parece.
O locador pode sim pedir o imóvel de volta para uso próprio, mas antes precisa estar ciente de algumas regras.
Se o locador, por algum motivo, desejar pedir a desocupação do imóvel para ali instalar sua empresa, ele tem esse direito, desde que demonstre que possui a atividade empresarial a pelo menos 1 ano.
Inclusive, essa hipótese engloba seu cônjuge, ascendente (pais) e descendentes (filhos).
E aqui, muita atenção!
Se o locador pedir o imóvel para uso próprio, ele terá um prazo de 3 meses para dar ao imóvel o destino pelo qual foi o motivo da sua retomada.
Por exemplo: Se pediu o imóvel para uso próprio e não fez isso, alugando para outra pessoa, estará cometendo um crime!
A multa por esse tipo de atitude pode custar até 24x o valor do aluguel. E os juízes costumam ser bem rígidos com esse tipo de situação.
Portanto, se pedir a desocupação para uso próprio, realmente faça isso.
Posso retomar o imóvel e colocar uma empresa do mesmo ramo do inquilino?
Não!
Na retomada do imóvel para uso próprio, o locador não pode exercer o mesmo ramo de comércio exercido pelo antigo inquilino. Não cometa esse erro, ele pode te custar muito caro!
O locador só poderá colocar uma empresa do mesmo ramo após 5 anos.
HIPÓTESE 3: Para realizar Reformas no Imóvel.
A lei nos traz duas hipóteses de retomada do imóvel para a realização de obras:
Obras determinadas pelo Poder Público
A primeira, serão obras determinadas pelo Poder Público, quando por exemplo, a construção do imóvel está fora dos padrões da lei municipal.
Para que essa hipótese seja possível, é necessário que a mudança trazida pela reforma importe numa mudança radical do imóvel. Então, não será qualquer toda e qualquer reforma determinada pelo Poder Público.
Reformas para melhorar o Imóvel
Muitas vezes o proprietário deseja fazer melhorias no imóvel, aumentando sua área e consequentemente seu valor econômico.
E para essas situações, a lei beneficiou o proprietário.
Mas lembrando, essa reforma visando melhoria também precisa ser significativa, de tal jeito que a presença do inquilino dentro do imóvel torne a reforma inviável.
Atenção!
A retomada do imóvel para fins de realização de obra precisam ser verdadeiras!
Se por acaso o proprietário conseguir a retomada do imóvel alegando isso, terá que realizar as obras no prazo de 3 meses.
Sob pena de ser obrigado a pagar ao inquilino uma indenização!
Portanto, muita responsabilidade.
HIPÓTESE 4: Melhor proposta de terceiros.
Imagine que você faz a locação do seu imóvel comercial por R$ 2.000,00 e chega para você uma proposta de R$ 3.000,00. Por óbvio, você ficaria tentado.
A lei beneficiou o proprietário nesses casos, possibilitando a retomada do imóvel por motivos de melhor proposta.
Mas atenção novamente!
Pois nesses casos, a depender do tempo de contrato, será necessário indenizar o inquilino.
Portanto, é preciso analisar com calma se vale a pena ou não fazer essa troca de inquilino.
Lembrando que esse direito de indenização está diretamente ligado ao direito de renovação do inquilino, ou seja, se o inquilino não buscar seu direito de renovação, não terá o direito de ser indenizado.
CONCLUSÃO
Acho que deu pra perceber que a renovação do contrato de locação comercial não é algo fácil de se conseguir.
O inquilino precisa está muito em assessorado ou entender bastante da lei do inquilinato, o que não é comum.
E isso acaba por beneficiar, de certa forma, a retomada do imóvel por parte do proprietário, quando decidir recusar a renovação do contrato.
Porém, de igual modo, o proprietário também precisará de um bom direcionamento para não cometer erros.
Para isso, é recomendável a orientação de um advogado especialista na área do direito imobiliário, é ele que possui a expertise necessária para isso.
E é isto, espero que esse conteúdo seja útil e que você consiga fazer uma negociação amigável com o inquilino, quando não desejar mais renovar o contrato.
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