Em uma Locação Comercial, o proprietário aluga seu imóvel ao inquilino para fins comerciais, ou seja, desenvolver uma atividade empresarial.
Essa relação será regulada por um contrato de locação comercial, que terá como base legal a Lei do Inquilinato.
Esse tipo de contrato possui regras próprias e é bem diferente de uma locação residencial, e uma dessas diferenças é a renovação contratual compulsória.
Isso quer dizer que o inquilino poderá renovar o contrato mesmo contra a vontade do proprietário, através de uma ação judicial renovatória.
Porém, não é tão simples quanto parece!
Para conquistar esse direito, o inquilino/empresário precisará preencher alguns requisitos e tomar algumas precauções.
É sobre isso que iremos falar nesse texto.
Então, se você é empresário e desenvolve suas atividades em um imóvel alugado, fica comigo até o final dessa conversa, que eu tenho certeza que as informações que trarei aqui serão relevantes.
Imagine a seguinte situação:
Você tocando o seu negócio, em pleno crescimento, com sua marca já reconhecida na região, com uma clientela fiel (que tanto se esforçou e investiu pra conquistar) e do dia para a noite ter que desocupar o seu local de trabalho?
Ter que relocar toda a sua empresa, seus equipamentos, funcionários e começar praticamente tudo do zero. Tudo isso porque o proprietário do imóvel não quis renovar o contrato.
Parece um pesadelo, não é mesmo?
Infelizmente isso acontece bastante e é o motivo da falência de diversas empresas.
Muitas vezes ocasionado por um contrato mal elaborado, por uma informação equivocada ou até mesmo pelo desconhecimento do seu direito.
Nas próximas linhas eu vou te mostrar os principais requisitos e cuidados para garantir o direito de renovação contratual de locação comercial.
Requisito 1 – Contrato Escrito e com Prazo Determinado.
O primeiro requisito é simples, mas por incrível que pareça ainda existem contratos acordados de forma verbal, no boca a boca. Não façam isso nunca! Locação é coisa séria.
O contrato precisa ser escrito e com prazo determinado, ou seja, com o tempo de início e o tempo do fim.
E sobre prazo determinado, uma observação importante:
Quando o tempo do contrato chegar ao fim, faça a renovação ou até mesmo um novo contrato.
Mas porque isso é necessário?
Porque quando o tempo do contrato termina e as partes não fazem nada, ele automaticamente, depois de 30 dias, passa a vigorar por prazo indeterminado.
E contratos com prazo indeterminado NÃO são protegidos pela lei.
Isso quer dizer que por mais que se passem 20 anos, se o seu contrato está vigorando com prazo indeterminado, você não adquire o direito de renovação compulsória.
E aí a sua locação ficará cheia de riscos, onde a qualquer momento o proprietário poderá pedir o imóvel de volta, e você nada poderá fazer, infelizmente.
Requisito 2 – Prazo mínimo de 5 anos.
Outro requisito simples e de fácil compreensão: O prazo da sua locação comercial deve ter um tempo mínimo de 5 anos.
Isso quer dizer que, após 5 anos, sua locação já está no tempo adequado para conquistar o direito de renovação contratual compulsória.
Portanto, muito atenção ao tempo previsto no seu contrato!
Cinco anos foi o tempo que a lei entendeu que o fundo de comércio do inquilino já estaria consolidado.
E convenhamos, em 5 anos dá para fidelizar uma boa clientela e deixar sua marca conhecida, ainda que apenas na sua região.
Atenção, o pulo do gato está aqui!
Por vezes, inquilino e proprietário fazem contratos com tempo inferior a 5 anos.
Imagine a seguinte situação:
Você possui uma empresa e seu primeiro contrato tinha o prazo de 2 anos. Após esse tempo, você fez um novo contrato, dessa vez com 3 anos.
E aí você se pergunta: “Posso somar o tempo do primeiro contrato com o tempo do segundo contrato, fechando os 5 anos?”
A resposta é: Sim! Você pode!
É entendimento consolidado do STJ (Superior Tribunal de Justiça), que é válido a soma do tempo dos contratos para adquirir o prazo necessário para o direito de renovação contratual compulsória.
Portanto, sempre guarde o seus contratos, eles serão decisivos nesse tipo de situação!
Requisito 3 – Atuar no mesmo ramo comercial por 3 anos.
O inquilino precisa necessariamente atuar no mesmo ramo comercial por no mínimo 3 anos, e de forma ininterrupta.
Isso significa dizer que, para assegurar o seu direito de renovação contratual, o inquilino não pode ficar mudando de tempo em tempo o seu ramo comercial.
Por exemplo; vamos supor que durante os 3 primeiros anos, o inquilino explorava o ramo de alimentos, e nos 2 últimos explorou o ramo de vestuário.
Nessa hipótese, ele perdeu o direito de renovação contratual.
Perceba que, por mais que ele tenha 3 anos no ramo de alimentos, ele “quebrou” esse tempo a partir do momento que mudou para o ramo de vestuário e só passou 2 anos.
Isso porque o tempo de 3 anos precisam ser ininterruptos, ou seja, ao final do prazo da locação, ele precisa ter passado os últimos 3 anos desenvolvendo atividade no mesmo ramo.
Requisito 4 – Entrar na Justiça no tempo correto.
É aqui onde muitos advogados generalistas erram e acabam prejudicando o seu cliente.
A lei trouxe em seu texto um tempo bem específico para o inquilino ajuizar uma ação judicial (Ação Renovatória).
Não é apenas ao final do prazo contratual! Não cometam esse erro! O prazo que a lei trouxe é de 1 ano a 6 meses ANTES de expirar o prazo do contrato.
Ou seja, se o contrato tem o prazo de 5 anos, a partir do 4º ano até 4 anos e 6 meses, é o tempo correto para se entrar na Justiça e pedir a renovação contratual.
E se eu perder esse prazo, o que acontece?
Se ultrapassou o prazo e você não ajuizou a ação, você perdeu o seu direito de renovação. Não tem choro nem vela, perdeu!
E a partir daí, o proprietário poderá retomar o imóvel através de um despejo por denúncia vazia, ou seja, ele nem precisará dizer para o juiz por qual motivo ele está pedindo a desocupação do imóvel.
E você nada poderá fazer. A lei e os juízes são bastante rigorosos com relação a esse prazo.
Percebeu a importância de contratar um advogado especialista na área?
Como vou saber se o proprietário vai querer ou não renovar o contrato da locação comercial?
Pois bem, ao iniciar o prazo para entrar com a Ação Renovatória, vá até o proprietário e pergunte se ele tem a intenção de renovar.
Em caso negativo, se você preenche todos os requisitos, não perca tempo e entre na Justiça com o processo.
Em caso positivo, peça para fazer um aditivo no contrato atual, ou faça um novo contrato. Simples assim.
Requisito 5 – Estar em dia com as obrigações.
De nada adianta você preencher todos os requisitos acima, ajuizar a ação no prazo correto e não estar em dia com suas obrigações.
Mas que obrigações são essas?
As obrigações previstas no contrato, o pagamento dos aluguéis e encargos, realizar as manutenções necessárias, reparar os danos provocados por si e por aí vai.
E as obrigações também previstas na lei, mais precisamente no artigo 23 da lei 8245/91. Com uma simples pesquisa no Google, facilmente irá encontrar.
Importante a leitura da lei e do contrato para verificar se está tudo ok!
Proprietário concorda com a renovação mas não concorda com o valor dos aluguéis.
Sim, isso pode acontecer!
Ocasião em que o proprietário não quer renovar o contrato porque não está satisfeito com o valor que está recebendo dos aluguéis.
Essa é uma matéria de defesa bastante comum por parte dos proprietários, quando se trata de Ação Renovatória.
E é um direito dele contestar isso. Quem decidirá, no final das contas, vai ser o juiz. Provavelmente assessorado com laudos de perícia técnica feita no próprio processo.
Até lá, se fixará um aluguel provisório no momento em que se expirar o prazo do contrato.
CONCLUSÃO
Importante alertar que todos esses requisitos são cumulativos, ou seja, na falta de apenas 1 deles, o juiz não concederá o direito de renovar a locação comercial.
Por isso que no momento do ajuizamento da ação, a documentação precisa estar bastante completa, afim de demonstrar que o inquilino preenche TODOS os requisitos e merece a renovação contratual.
Na dúvida, consulte um advogado especialista na área, é ele que vai poder analisar o seu caso e lhe dá o melhor direcionamento.
Hoje em dia você encontra advogados que fazem consultas de forma online, e você pode ser bem orientado no conforto da sua casa.
Por hoje é isso, espero que esse conteúdo lhe seja útil, que você consiga sua renovação contratual e continue a exercer suas atividades sem preocupações.
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Conte comigo e até uma próxima.
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