Se você está pesquisando sobre usufruto de imóvel para esclarecer alguma dúvida, sua busca termina aqui.
O usufruto é um direito que gera muitos questionamentos e há diversos mitos do senso comum sobre ele, o que resulta em uma tremenda confusão entre as pessoas envolvidas.
- Posso vender um imóvel com usufruto?
- É mesmo necessário registrar em cartório?
- Posso alugar um imóvel com usufruto?
- Como cancelar um usufruto?
Pensando nessa problemática, decidi escrever sobre as principais dúvidas que recebo em minhas consultorias jurídicas e esclarecê-las de maneira simples e objetiva.
Nesta conversa, falaremos sobre o usufruto de imóvel de uma forma que dificilmente você encontrará em outro lugar. Trataremos de questões práticas do dia a dia, sempre com base nas leis e na doutrina atualizada.
Sem mais delongas, vamos ao tema.
EM QUE CONSISTE UM USUFRUTO DE IMÓVEL?
Antes de qualquer coisa, você precisa entender, de uma vez por todas, o significado legal de usufruto. E nada melhor do que começarmos com um conceito simples.
Primeiro, entenda o significado das nomenclaturas:
- Usufrutuário: A pessoa que recebe o direito de usufruto do imóvel.
- Nu-proprietário: Em termos simples, é quem detém a propriedade do imóvel, comumente chamado de “dono”.
Podemos fazer uma comparação simples com as partes envolvidas em uma locação: inquilino e proprietário. Onde o inquilino tem a posse do imóvel, mas quem é o dono de fato é o proprietário.
No usufruto, acontece algo muito semelhante. O usufrutuário está na posse do imóvel, usando e fruindo, enquanto o nu-proprietário detém a propriedade do bem.
Ficou mais claro?
VAMOS AO CONCEITO DE USUFRUTO:
Direito real temporário, concedido a uma pessoa determinada, no qual o usufrutuário recebe do nu proprietário as faculdades de uso e fruição do bem, mantendo-se em poder do nu proprietário a faculdade de dispor.
Vamos falar sobre esse conceito de forma simples?
Como você deve ter percebido, destaquei as características mais importantes para conversarmos sobre.
Temporário: Isso significa que o usufruto não pode ser eterno; é necessário, obrigatoriamente, que ele tenha um prazo, ainda que indeterminado, como até a morte do usufrutuário.
Pessoa Determinada: O usufruto de imóvel deve necessariamente ser concedido a uma pessoa específica. Pode ser uma ou mais pessoas, mas sempre de forma individualizada, identificando quem são os usufrutuários.
Uso e Fruição: Direito do usufrutuário de usar (ter a posse, morar etc.) e fruir (explorar economicamente) o imóvel.
Dispor: É o direito do nu-proprietário de transferir o imóvel (vender ou doar), gravá-lo com ônus (dar em garantia), e reivindicá-lo.
Dito isto, podemos seguir.
PERGUNTAS FREQUENTES SOBRE USUFRUTO DE IMÓVEL
Como prometido, os próximos tópicos serão destinados a esclarecer as principais dúvidas sobre usufruto de imóvel, de forma simples, prática e objetiva. Vamos lá?
Pergunta 1: Como se constitui um Usufruto de Imóvel?
Como todo direito real, o usufruto de imóvel se constitui com o registro.
- Mas registrar o quê, exatamente? Uma escritura pública de usufruto.
- Onde a escritura é registrada? Na matrícula do imóvel.
Vou explicar:
Todo imóvel regular possui uma matrícula imobiliária, que é um documento mantido no cartório de imóveis, uma espécie de “certidão de nascimento” do imóvel.
Para que um ato seja registrado na matrícula, ele precisa estar formalizado em um documento adequado para tal. No caso do usufruto de imóvel, esse documento é a escritura pública, elaborada no cartório de notas.
É na escritura pública que os termos do usufruto (prazo, pessoas envolvidas, regras, restrições etc.) serão negociados e acordados pelas partes.
Então, o resumo do passo a passo é:
- Escritura pública no Tabelionato de Notas.
- Registro da escritura na matrícula do imóvel no Cartório de Registro Imobiliário.
Após o registro, o usufruto de imóvel estará constituído com toda a segurança jurídica necessária.
Pergunta 2: Quais os direitos e deveres do usufrutuário?
Para não misturarmos as coisas, dividirei essa resposta em duas partes: uma sobre os direitos e outra sobre os deveres do usufrutuário.
– Direitos do Usufrutuário
Direito à Posse: O usufrutuário tem o direito de possuir o imóvel, incluindo o direito de protegê-lo com ações possessórias, até mesmo contra o próprio nu-proprietário.
Direito de Fruir: O usufrutuário tem o direito de explorar economicamente o imóvel. Por exemplo, ele pode utilizar o imóvel para plantação e colheita.
No entanto, podem existir restrições desse direito na escritura pública. Por exemplo, pode ser limitado à exploração de apenas 2/3 do imóvel.
Direito de Administrar: O usufrutuário tem o direito de administrar o imóvel. Isso significa que ele pode tomar decisões sobre o uso e a manutenção do bem, garantindo seu bom estado e funcionamento.
– Deveres do Usufrutuário
Devolver o Imóvel: O usufrutuário deve devolver o imóvel ao nu-proprietário ao término do prazo estipulado no usufruto.
Inventariar os Bens: O usufrutuário deve realizar um inventário dos bens ao iniciar o usufruto, garantindo um registro adequado do estado e características do imóvel.
Dar Caução Real: Embora não seja obrigatório, o nu-proprietário pode exigir uma caução real (garantia), que deve estar expressa na escritura pública.
Conservar o Imóvel: O usufrutuário é responsável por conservar o imóvel, incluindo o pagamento de tributos e despesas ordinárias. Ele deve assegurar que o imóvel seja mantido em bom estado.
Comunicar Qualquer Lesão da Posse: O usufrutuário deve informar o nu-proprietário sobre qualquer lesão ou ameaça à posse do imóvel, garantindo que o nu-proprietário esteja ciente de qualquer problema e possa agir com antecedência.
Pergunta 3: O que acontece se o usufrutuário morrer?
Em caso de falecimento do usufrutuário, o usufruto se extingue. Como mencionamos anteriormente, o usufruto é destinado a uma pessoa determinada. Portanto, se essa pessoa falece, o usufruto deixa de existir.
Nessa situação, o nu-proprietário deve levar a certidão de óbito do usufrutuário ao cartório de registro de imóveis e solicitar a baixa do usufruto na matrícula do imóvel.
Isso ocorre porque o usufruto é um direito real que não é transferido por herança; nem o cônjuge nem os filhos do usufrutuário terão o direito de continuar o usufruto. A única exceção seria se um novo usufruto fosse instituído em nome deles.
Pergunta 4: Imóvel com usufruto pode ser vendido?
Sim, um imóvel com usufruto pode ser vendido. Um dos direitos básicos do nu-proprietário é o direito de dispor do bem. Ele pode tanto vender quanto doar o imóvel.
Em caso de venda, o usufruto permanece?
Sim, permanece. Se o usufruto ainda estiver em vigor, dentro do prazo ajustado, o novo nu-proprietário é obrigado a respeitar esse usufruto.
Em resumo, o que ocorre é uma troca de nu-proprietário; o usufruto e seu respectivo usufrutuário permanecem até que o usufruto seja extinto por algum motivo.
Pergunta 5: Usufrutuário pode alugar o imóvel?
Sim, o usufrutuário pode alugar o imóvel. Um dos direitos básicos do usufrutuário é o de fruição, ou seja, explorar economicamente o bem.
Este direito só pode ser limitado se, no momento da escritura pública, as partes (nu-proprietário e usufrutuário) ajustarem que a locação do imóvel será proibida.
Essa situação reforça a importância de um acompanhamento especializado. No momento da escrituração do usufruto, deveres e obrigações são oficializados, e a responsabilidade é grande.
Portanto, muita cautela é necessária. Sempre consulte um advogado especializado antes de assinar qualquer documento para evitar problemas futuros.
Pergunta 6: Como funciona a Venda ou Doação com reserva de Usufruto?
A venda ou doação com reserva de usufruto é uma operação muito simples. Vou te dar um exemplo prático para ilustrar como isso funciona.
Imagine a seguinte situação:
O Sr. José e a Sra. Maria, ambos com 77 anos, são proprietários de uma grande mansão em Alphaville avaliada em 9 milhões de reais. Durante toda a vida, trabalharam duro e agora desejam aproveitar os frutos do seu trabalho.
Com a idade avançada e pensando em descansar e usufruir um pouco do dinheiro que conquistaram, o Sr. José teve uma ideia:
Vender a propriedade por 5 milhões de reais (um preço bem abaixo do mercado para vender rapidamente), aproveitar esse dinheiro nos últimos anos de vida, mas reservar para si e sua esposa o usufruto vitalício.
Em outras palavras, Sr. José e Sra. Maria se tornariam usufrutuários, mantendo o direito de viver e usar a propriedade até que o usufruto seja extinto pela morte de ambos.
E quem seria o nu-proprietário? O comprador, provavelmente um investidor. É um bom negócio para ele: adquirir uma mansão de 9 milhões de reais por apenas 5 milhões. Em contrapartida, ele deverá esperar o falecimento do casal para obter a propriedade plena.
Para ambos, é um bom negócio.
A doação segue o mesmo raciocínio:
Imagine que o Sr. José e a Sra. Maria realizam uma doação da mansão para seu filho Aristóteles, com reserva de usufruto vitalício.
Nesse caso, o nu-proprietário seria o filho Aristóteles, e os usufrutuários seriam Sr. José e Sra. Maria, que viveriam no imóvel até o final de suas vidas. Quando o casal falecer, o filho Aristóteles terá a propriedade plena da mansão.
Pergunta 7: Pode haver mais de um usufruto sobre o mesmo imóvel?
Não, não pode haver mais de um usufruto sobre o mesmo imóvel. No entanto, é possível que duas ou mais pessoas sejam usufrutuárias simultaneamente, cada uma com sua cota parte do usufruto.
Explico:
- Usufruto Único: A lei permite apenas a existência de um único usufruto sobre o mesmo imóvel. Isso significa que o direito de usufruto é unitário e não pode ser dividido em múltiplos usufrutos independentes.
- Usufrutuários Múltiplos: Embora só possa existir um usufruto, esse usufruto pode ser compartilhado entre várias pessoas. Nesse caso, cada usufrutuário possui uma cota parte do direito de usufruto. Por exemplo, duas pessoas podem ser usufrutuárias do mesmo imóvel, compartilhando os direitos e deveres de usufruto conforme suas cotas estabelecidas.
Portanto, enquanto múltiplos usufrutuários podem existir, eles compartilham um único usufruto, mantendo a unidade do direito sobre o imóvel.
Pergunta 8: Quando se encerra um usufruto?
Como o próprio conceito nos diz, o usufruto possui um prazo para seu fim, seja ele certo ou indeterminado. No entanto, o término do prazo não é a única forma de encerrar um usufruto. Nas linhas abaixo, você conhecerá outras situações que levam à extinção do usufruto.
Morte do Usufrutuário: Conforme discutido anteriormente, por se tratar de um direito personalíssimo, o usufruto se extingue com a morte do usufrutuário.
Renúncia: Nada impede que o usufrutuário desista do seu direito de usufruto por diversas razões. Ele pode fazer isso através de uma escritura pública.
Por Culpa do Usufrutuário: Se o usufrutuário praticar atos contrários aos seus deveres, como deteriorar o imóvel ou não realizar as manutenções obrigatórias, o nu-proprietário pode ingressar com uma ação judicial para cancelar o usufruto.
Consolidação: Essa hipótese ocorre quando o usufrutuário adquire (compra ou recebe por doação) a propriedade plena do bem do nu-proprietário, deixando de ser um mero usufrutuário e se tornando o proprietário total do imóvel.
Cessação do Motivo que Originou o Usufruto: O usufruto também pode se extinguir quando o motivo pelo qual ele foi constituído deixa de existir. Por exemplo, se o usufruto foi concedido para garantir o sustento de uma pessoa enquanto ela estivesse viva e essa pessoa atinge uma independência financeira que torna o usufruto desnecessário, o usufruto pode ser extinto.
CONCLUSÃO
Agora me diz, o que achou desta conversa sobre usufruto de imóvel? Esclareceu as suas dúvidas? Espero que sim.
Aqui você aprendeu as principais dúvidas que recebo em minhas consultorias jurídicas sobre esse tema. Tenho certeza de que alguns mitos foram quebrados.
Se você está prestes a realizar um usufruto e está com dúvidas sobre o que pode ou não ser ajustado, considere consultar um advogado especialista. É esse tipo de prevenção que te salva de prejuízos e problemas futuros. A escolha é sua.
Caso deseje entender como nosso escritório atua em operações dessa natureza, basta clicar no título abaixo:
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Até uma próxima. Para me seguir nas redes sociais, basta clicar em Instagram.
