Uma pergunta que recebo quase diariamente é: “Doutor Oliveira, é arriscado comprar um imóvel de posse em Fortaleza?”
Bem, essa questão não pode ser respondida em apenas um parágrafo. Existem muitas variáveis que precisam ser esclarecidas aqui.
É sobre isso que vamos falar hoje.
Imóveis de posse são comercializados diariamente em nosso país, essa é a realidade. Isso não significa que seja algo seguro.
Muito pelo contrário.
A aquisição de um imóvel de posse envolve vários riscos, e você precisará avaliar se vale a pena ou não se arriscar em uma transação desse tipo.
Pode ser que você esteja diante de uma grande oportunidade. Mas também pode ser que você esteja diante de uma tremenda enrascada.
No decorrer deste texto, você descobrirá as possíveis armadilhas nesse tipo de compra, como tornar essa transação mais segura e como solucionar possíveis irregularidades.
Portanto, se você está em dúvida sobre se é ou não arriscado adquirir um imóvel de posse em Fortaleza, acompanhe até o final desta conversa. Para que você não caia em armadilhas e evite imprevistos e prejuízos desnecessários. Conhecimento é poder.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
QUEM NÃO REGISTRA, NÃO É DONO!
Para compreender os riscos dessa aquisição, primeiro você precisa entender como funciona um processo de compra e venda de imóvel de forma convencional, ou seja, como geralmente é feito.
Aqui no Brasil, para ser reconhecido como proprietário do imóvel e não apenas um possuidor, você precisa ter o imóvel registrado em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.
Nunca esqueça: Quem não registra, não é dono.
Uma compra e venda de imóvel padrão funciona assim:
- Análise de Riscos.
- Assinatura do Contrato Particular.
- Assinatura da Escritura Pública.
- Registro da Escritura Pública no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse é o procedimento correto e seguro para transferir a propriedade de um imóvel, ou seja, passar do nome do vendedor para o nome do comprador.
E o que muda em uma compra de imóvel de posse?
Numa compra de imóvel de posse, a propriedade do bem não pode ser transferida, ou seja, ele não será registrado em seu nome.
Isso ocorre porque o vendedor é apenas um possuidor, ele não detém a propriedade do imóvel. Portanto, o que está sendo negociado é a posse, e não a propriedade.
Para que houvesse a escrituração do imóvel, o vendedor precisaria necessariamente ser o proprietário do imóvel, e isso não acontece em negócios dessa natureza.
Pode ser que esse imóvel esteja em nome de outra pessoa, pode ser que esse imóvel sequer tenha registro no cartório.
Em ambos os casos, esse imóvel encontra-se em uma situação irregular. E os motivos dessa irregularidade podem ser os mais diversos, como:
- Compra e Venda feita com contrato de gaveta.
- Imóvel não possui matrícula no cartório.
- Imóvel em nome de pessoa falecida.
- Imóvel em nome de pessoa desconhecida.
- Imóvel localizado em loteamento clandestino.
O que você precisa entender é que não se tornará proprietário desse imóvel, se tornará apenas um possuidor. Esteja ciente disso.
COMPRA DE IMÓVEL DE POSSE: RISCOS E DESVANTAGENS
Bom, vamos ao que interessa: “É arriscado comprar imóvel de posse em Fortaleza?” Agora essa dúvida será respondida.
Todo e qualquer negócio que envolve um imóvel possui seu grau de risco, numa compra de imóvel de posse não poderia ser diferente.
Existem riscos e desvantagens que estão atrelados a esse tipo de compra, são eles:
1. Risco de Golpe:
Muito cuidado com quem se apresenta como vendedor, o risco de golpe é real. Portanto, solicite documentos que comprovem a aquisição daquele imóvel, ainda que seja apenas um contrato de gaveta. Pergunte aos moradores da vizinhança se o vendedor realmente tem a posse daquele imóvel.
Também é aconselhável solicitar certidões negativas da Justiça, assim você terá uma boa noção da reputação daquele vendedor. Poderá verificar se ele responde ou não por processos criminais.
2. Desvalorização do Imóvel:
Imóveis de posse estão sempre irregulares, o que significa que seu valor de mercado sofre uma desvalorização de pelo menos 40%.
3. Dificuldade na Venda:
Para conceder crédito para um financiamento, os bancos exigem que o imóvel esteja regular, ou seja, que possua registro em cartório. Poucas pessoas conseguirão pagar um imóvel com recursos próprios, o que torna uma eventual venda bastante difícil.
4. Você não se tornará o proprietário do imóvel:
Está realmente disposto a comprar um imóvel e não se tornar o proprietário dele? Pelo menos inicialmente, você se tornará apenas um possuidor. Caso decida se tornar proprietário, precisará regularizar esse imóvel posteriormente. E isso costuma ter um custo elevado. Você está ciente disso? Espero que sim.
5. Insegurança Jurídica:
Comprar um imóvel e não se tornar o proprietário dele pode ser bastante problemático.
Veja esse exemplo surpreendente: imagine que você comprou esse imóvel de Marcelo, mas quem consta como proprietário na matrícula é o João. Por algum motivo, na época da compra, Marcelo e João não realizaram a escrituração do imóvel, deixando a situação do bem irregular.
Se por acaso o antigo proprietário (João) falecer, todos os bens que estão em nome dele precisarão ir para o processo de inventário. Adivinha qual será um desses bens? Isso mesmo, o imóvel que você comprou de Marcelo de forma irregular. Você terá como provar sua boa-fé nesse processo de inventário? E se os herdeiros de João decidirem brigar pela posse desse imóvel? Deu para imaginar o problemão?
6. Perda do Imóvel:
Por mais absurdo que pareça, existem situações onde você, comprador, poderá perder o imóvel pelo fato de ele estar irregular. Imagine que você compra um imóvel e não verifica na matrícula que existia uma penhora. Se o credor do antigo proprietário executá-lo e essa penhora avançar, você poderá perder a posse do imóvel.
COMO TORNAR ESSA AQUISIÇÃO MAIS SEGURA?
Se você está ciente de todos os riscos e ainda assim decide prosseguir com o negócio, deve se esforçar para que essa compra seja o mais segura possível.
E aqui vai uma dica: Pense sempre na futura regularização desse imóvel (não se preocupe, falaremos sobre isso mais adiante).
Não é porque é uma compra de posse que você deve ser descuidado. Pelo contrário! O cuidado deve ser redobrado.
Portanto, em toda e qualquer compra de imóvel, você deve:
1. Analisar a Matrícula do Imóvel
Ainda que seja uma compra de posse, existe a possibilidade desse imóvel possuir um registro em Cartório. Portanto, vá até o cartório competente e solicite uma certidão de matrícula atualizada. Assim, você descobrirá informações importantíssimas, como verificar se esse imóvel possui alguma penhora em andamento. Isso evita que você passe por imprevistos indesejáveis no futuro.
2. Analisar os documentos do vendedor
Solicitando e analisando os documentos do vendedor, você reduz drasticamente a chance de estar caindo em um golpe. Como falei mais acima, você poderá verificar se esse vendedor responde ou não por processos na Justiça, evitando que você compre o imóvel de um criminoso. Além disso, você comprova que a posse do vendedor é mansa e pacífica, requisitos essenciais para um futuro usucapião.
3. Escolha o instrumento correto para fechar o negócio
Para cada tipo de negócio, existe um tipo de contrato adequado. Para imóveis de posse, o instrumento adequado não é um “contrato particular” ou uma “promessa de compra e venda”, mas sim uma “Cessão de Direitos Possessórios”. Nessa Cessão de Direitos deve constar o tempo de posse do vendedor, o que ajudará no momento em que você decidir regularizar esse imóvel. Se possível, tire uma cópia do contrato antigo que o vendedor fez com o antigo dono, na época em que negociou o imóvel. Isso também ajudará na regularização.
Cuidado com modelos de internet!
Uma das obrigações de um contrato é refletir o negócio, ou seja, o que está sendo acordado entre comprador e vendedor. Modelos de internet não refletem o negócio, pois cada negócio é único! Não dá para simplesmente “encaixar” em um modelo. Principalmente em se tratando de uma compra de imóvel de posse! Procure sempre um profissional especializado na área para lhe assessorar e elaborar um instrumento contratual sólido e adequado para o seu negócio.
4. Reconheça firma e recolha assinaturas de 2 testemunhas
Esse simples ato tornará a sua compra muito mais segura. A Cessão de Direito Possessórios, ainda que não tenha o poder de transferir o imóvel, precisa ser respeitada pelas partes, pois gera deveres e obrigações para ambos.
O reconhecimento de firma evita que futuramente alguém conteste essa compra, e a assinatura de duas testemunhas transforma esse instrumento em título executivo extrajudicial, que poderá ser executado na justiça a qualquer momento, não sendo necessário abrir um processo de conhecimento antes. Isso te economizará bons anos em um eventual conflito judicial decorrente desse contrato.
É POSSÍVEL REGULARIZAR UM IMÓVEL DE POSSE?
De que adiantaria expor toda essa problemática e não apresentar uma solução, não é mesmo? Meu papel aqui é justamente esse: apresentar soluções jurídicas para problemas que envolvem imóveis.
Pois bem, sim, é possível regularizar imóveis de posse, seja ele qual for. E a forma mais adequada de regularizar esse tipo de situação é através da Usucapião, desde que você preencha os requisitos exigidos pela lei.
Vamos conversar sobre isso? Continua comigo!
Mas afinal, o que é a Usucapião?
A Usucapião é uma forma de você adquirir a propriedade de um imóvel através do preenchimento de 3 requisitos básicos:
- Tempo de Posse
- Posse Mansa, Pacífica e Ininterrupta
- Ânimo de Dono
Importante ressaltar que a Usucapião não é um documento, mas um direito. Direito de transformar a sua posse em propriedade. Através de um procedimento judicial ou extrajudicial (pelo cartório), você terá esse direito reconhecido, deixando de ser um mero possuidor para se tornar o verdadeiro proprietário do imóvel, com todos os seus direitos resguardados.
Para entender mais sobre os requisitos necessários para conseguir a Usucapião, clique no link abaixo:
USUCAPIÃO SEM COMPLICAÇÃO: DICAS E ORIENTAÇÕES ÚTEIS
Ok, mas qual a vantagem de ter a Propriedade e não apenas a posse?
Pense comigo: Faz sentido você comprar um imóvel e não ser considerado proprietário dele? Você compraria um carro e deixaria no nome do vendedor? Acredito que não. Porque faria isso com um imóvel?
Aqui estão algumas das principais vantagens de ter a propriedade de um imóvel:
1. Valorização do Imóvel: Quando você regulariza um imóvel através da Usucapião, o valor de mercado desse imóvel aumenta em pelo menos 40%. Regularizar seu imóvel é um investimento, e não um custo. Muita gente ganha dinheiro comprando imóveis irregulares por um valor baixo, regularizam e vendem. Fica a dica.
2. Você se torna o verdadeiro Proprietário: Com a Usucapião, você deixa de ser um mero posseiro e se torna o verdadeiro proprietário, com o imóvel registrado em seu nome, com toda a segurança jurídica necessária para resguardar seus direitos.
3. Segurança da própria Moradia: Quando você regulariza os documentos do seu imóvel, você adquire segurança jurídica, tornando sua moradia muito mais segura, livre de imprevistos indesejáveis e vulnerabilidades. É sobre fazer o que precisa ser feito. É a segurança do lar da sua família que está em jogo.
4. Financiamento e Crédito Bancário: Para financiar ou aceitar um imóvel como garantia, os bancos exigem que o imóvel esteja regular. O que facilita bastante o processo de venda, pois o comprador poderá financiar. Também facilita a obtenção de crédito bancário, para que você possa realizar seus investimentos.
É possível somar o meu tempo de posse com o tempo de posse do vendedor?
Um dos principais requisitos da Usucapião é o tempo de posse, e por vezes preencher esse requisito pode ser uma tarefa difícil. Existem espécies de Usucapião que são necessários 15 anos de posse.
A boa notícia é que sim, é possível somar o tempo de posse do vendedor com o seu. Acontece que muita gente esquece de um detalhe: é preciso provar isso. No momento da compra dessa posse, você se preocupou em utilizar o instrumento correto, que seria a Cessão de Direitos Possessórios? Espero que sim. É um meio bastante confiável de comprovar o tempo de posse do vendedor.
Percebeu a importância de consultar um profissional especializado na área para lhe orientar da forma correta? O direito imobiliário é cheio desses detalhes que fazem toda a diferença, ou seja, não procure por um generalista, procure por um especialista.
Imóveis de Alto Padrão também podem enfrentar Irregularidades
É um mito pensar que apenas imóveis de baixo e médio padrão enfrentam problemas de irregularidade. Na verdade, imóveis de alto padrão também podem estar em situações complicadas. Um exemplo disso ocorreu recentemente no nosso escritório.
Um cliente adquiriu um imóvel de posse avaliado em 1 milhão de reais. Apesar do valor elevado, o imóvel estava longe de ser completamente regularizado. A complexidade da transação demandou um trabalho minucioso, tanto na assessoria quanto na regularização do imóvel.
Eu fui o responsável por todo o processo: desde a orientação inicial até a regularização completa do imóvel. Foi necessário um trabalho detalhado para garantir que todos os requisitos legais fossem cumpridos e que a propriedade fosse devidamente registrada no nome do cliente.
Este caso real demonstra que, independentemente do valor do imóvel, a atenção aos detalhes e a assessoria especializada são cruciais para evitar problemas futuros e garantir que a transação seja segura e eficiente.
CONCLUSÃO
Você chegou aqui com a seguinte dúvida: “É arriscado comprar um imóvel de posse em Fortaleza?” Bom, acredito que agora você sabe a resposta. Ainda que seja uma compra arriscada, existem formas de minimizar esses riscos. Também mostrei como regularizar essa situação através da Usucapião.
Se está pensando em comprar um imóvel de posse, considere contratar um advogado imobiliário para te auxiliar. É ele que vai te salvar de cair em uma cilada e perder dinheiro.
Caso já tenha realizado a compra, não esqueça de regularizar a situação do seu imóvel. O melhor momento para cuidar do seu patrimônio é agora. Entre em contato com um advogado especialista em regularização de imóveis de sua confiança e garanta a segurança jurídica do seu patrimônio.
Até uma próxima. Para me seguir nas redes sociais, basta clicar em Instagram.
