A compra de imóveis no Brasil é sempre um negócio arriscado, e a compra de terreno em loteamento não poderia ser diferente.
Existem regras específicas para esse tipo de negócio que devem ser respeitadas e você, comprador, precisa estar atento a isso, pois é a observância dessas regras que tornará o seu negócio mais seguro.
Infelizmente, em nosso país, há diversos casos de venda de lotes em loteamentos clandestinos e irregulares, que podem trazer muita dor de cabeça e prejuízo financeiro para você comprador.
Nesse texto, eu vou te falar os principais cuidados na hora de comprar um terreno em loteamento, para que o seu negócio seja o mais seguro e rentável possível.
Enfim, vamos ao tema!
O que é um Loteamento?
Muita gente ainda confunde o conceito de Loteamento, e por esse motivo decidi iniciar o tema principal com a pergunta acima: “O que é um Loteamento?”
O loteamento nada mais é que uma forma de divisão de terreno. Uma grande área de terra é dividida em terrenos menores, com o objetivo de vendê-los.
A característica principal de um loteamento é a abertura de novas ruas ou avenidas, que darão acesso aos terrenos à venda, bem como, toda uma infraestrutura que será instalada.
Essas ruas e outras benfeitorias, como praças, iluminação, sistema de esgoto, se tornarão públicas ao final do empreendimento.
Qual a diferença entre Loteamento e Condomínio de Lotes?
Em termos de estrutura, normalmente o loteamento será aberto, sem muros, apenas os terrenos divididos e as ruas abertas, conforme foto a seguir:
O condomínio de lotes em regra é murado, com guarita, acesso controlado, áreas comuns de lazer, taxas condominiais, etc.
Outra diferença, é que as ruas que são feitas em um loteamento se tornarão públicas, já no condomínio de lotes serão privadas.
Veja na imagem um exemplo de condomínio de lotes:
Principais Cuidados na Compra de Terreno em Loteamento.
Como falei no início do texto, vai ser necessário que o comprador tome alguns cuidados antes de fechar o negócio.
Se você está comprando um imóvel pela primeira vez, recomendo a leitura de um Passo a Passo sobre Compra e Venda de Imóvel que tive a oportunidade de escrever.
Texto simples, de fácil compreensão e direto ao ponto. Para ler, basta clicar no título abaixo:
COMO FUNCIONA UMA COMPRA DE IMÓVEL: PASSO A PASSO
Hoje o texto é sobre cuidados específicos para compra de imóvel em loteamento. De toda forma, um texto complementará o outro, por isso recomendo que leia os dois.
Enfim, sem mais delongas, vamos aos cuidados!
Cuidado 1: Aprovação na Prefeitura.
Para se fazer um loteamento de forma correta e sem irregularidades, é necessário que se conclua uma série de etapas, e a primeira delas é a aprovação do projeto na Prefeitura.
E porque essa etapa é tão importante para o comprador?
Porque além de ser um requisito essencial para a regularidade de um loteamento, a aprovação da Prefeitura vai demonstrar que o empreendimento estará de acordo com os parâmetros municipais.
Isso acaba garantindo uma boa infraestrutura, um sistema de água e esgoto de qualidade, um bom sistema de energia, etc.
Sem falar que, em regra, a Prefeitura exige uma garantia por parte do loteador, com o objetivo de assegurar a conclusão das obras.
Outro detalhe muito importante é que um loteamento sem aprovação da Prefeitura é enquadrado como CLANDESTINO.
E isso é considerado Crime Contra Administração Pública!
O risco de golpe nesses casos é altíssimo. Fora toda a problemática para regularizar esse imóvel posteriormente. Não corram esse risco!
Portanto, é de suma importância a verificação dessa aprovação perante o município.
Cuidado 2: Registro no Cartório de Imóveis.
Após a aprovação do projeto pela prefeitura, o loteador precisará registrar o loteamento no Cartório de Registro de Imóveis.
Essa segunda etapa é a que vai gerar mais segurança para o comprador, portanto, é de observância obrigatória.
O motivo é simples, será nessa etapa que o loteador demonstrará que é o verdadeiro proprietário do terreno, o que diminui o risco de golpe consideravelmente.
Demonstrará também, através de certidões negativas, que a sua situação financeira está estável, o que demonstra que não terá problemas na execução e conclusão das obras.
Outro ponto importante no registro do loteamento, é que nele constará a numeração de todos os lotes, e conforme serão vendidos, também serão transferidos para o nome do comprador, tornando esse negócio mais seguro.
Será também no registro que o comprador terá acesso à minuta do contrato, onde poderá verificar uma série de informações importantes, como forma de pagamento, data prevista para a conclusão das obras, taxas de retenção em caso de desistência, etc.
Importantíssimo ler atentamente o contrato antes de assinar!
Atenção!
A venda de lotes sem o registro do loteamento no cartório de imóveis é crime!
E por que verificar esse registro é tão importante?
Além de tudo o que escrevi acima, eu preciso que você entenda mais uma coisa.
Aqui no Brasil, para ser considerado proprietário de um imóvel, é preciso ter o registro dele no Cartório.
Até aqui tudo bem?
Acontece que, para você se tornar proprietário, é necessário o imóvel que está sendo negociado esteja regular, para que a transferência de propriedade aconteça de forma tranquila, através da Escritura Pública.
Agora vamos ao ponto:
Se esse loteamento não possui registro em cartório, ele está em uma situação de irregularidade, ou seja, não será possível escriturar o imóvel.
O que vai ser negociado é a posse, e não a propriedade. E você precisa estar bem ciente disso, sabe porquê?
Porque posse não é a mesma coisa de propriedade e isso vai te trazer algumas desvantagens como:
-Desvalorização do Imóvel:
Imóveis de posse estão sempre irregulares, isso quer dizer que o seu valor de mercado sofre uma desvalorização de pelo menos 35%.
-Dificuldade na Venda:
Para conceder crédito para um financiamento, os bancos exigem que o imóvel esteja regular, ou seja, que possua registro em cartório.
Poucas pessoas conseguirão pagar um imóvel com recursos próprios. O que torna uma eventual venda bastante difícil.
-Você não se tornará o proprietário do imóvel:
Está mesmo disposto a comprar um imóvel e não se tornar o proprietário dele?
Pelo menos inicialmente, você se tornará apenas um possuidor.
Caso decida se tornar proprietário, precisará regularizar esse imóvel posteriormente. E isso costuma ter um custo elevado.
-Custo com a regularização:
Como falei no item acima, se você realizar uma compra de terreno em loteamento irregular, em algum momento precisará regularizar essa situação.
Para regularizar esse imóvel você precisará de um advogado, além disso, haverá custos com Cartório.
O lado bom é que você pode evitar todo esse gasto desnecessário verificando se esse Loteamento encontra-se irregular.
Na dúvida, considere consultar um advogado especialista para te auxiliar.
Sabe como eu sei disso?
Porque sou o advogado que costuma regularizar esse tipo de situação.
A venda de lotes de forma irregular é mais comum do que você imagina. Como nossas autoridades não fiscalizam isso como deveriam, esse tipo de situação continua acontecendo.
E só quem se prejudica é você, comprador.
Portanto, muita responsabilidade na sua compra de terreno em loteamento. Verifique a regularidade de tudo.
Cuidado 3: Leia o Contrato Particular com muito cuidado.
Após verificar se o Loteamento teve seu projeto aprovado na Prefeitura e se possui o Registro em Cartório, hora de avançar para a próxima etapa: Assinar o contrato particular.
A regra aqui é a seguinte: Leia o contrato com muita atenção, cláusula por cláusula.
O brasileiro tem a péssima mania de assinar contratos sem ler. Não faça isso.
Você precisa entender tudo o que está escrito nesse contrato, afinal, assumirá deveres e obrigações muito importantes.
O contrato deve ser o reflexo de tudo o que foi negociado e acordado entre as partes, equilibrado e com base nas leis.
Com essa análise você se certifica de que o vendedor não está lhe passando para trás.
Caso sinta dificuldade em entender o que está escrito, considere contratar um advogado especialista em direito imobiliário para te ajudar nessa etapa.
Esse cuidado a mais fará toda a diferença. Pois só um especialista consegue identificar as “armadilhas” ocultas em um contrato dessa natureza.
Cuidado 4: Verificar o TVO.
Termo de Verificação de Obra (TVO) é um documento que será emitido pela Prefeitura no momento da conclusão das obras e infraestrutura.
Ele serve para comprovar que o loteador cumpriu com todos os trâmites burocráticos, com as exigências da Prefeitura e que fez tudo conforme o apresentado no projeto.
Percebe a importância?
Sinaliza para o comprador que o terreno está apto para receber uma construção, sem impedimentos ou problemas com fiscalização municipal.
Compradores mais experientes apenas optam pela compra do lote após a emissão do TVO, pois não querem assumir o risco do loteador não conseguir a emissão desse documento e consequentemente ver todo um investimento se transformar num prejuízo.
CONCLUSÃO
Conseguiu perceber que a compra de terreno em loteamento não é algo tão simples quanto parece, não é mesmo?
Mas veja, toda essas exigências são feitas para que o comprador faça uma compra segura.
Então, use isso ao seu favor e faça as observações necessárias para evitar problemas e prejuízos futuros.
Seja diligente, considere contratar um advogado especialista para fazer a análise de riscos, a revisão do contrato e verificar o resto da documentação.
Isso não é um gasto, é um investimento.
Além de te prevenir de cair em um golpe, te impede de fazer um péssimo negócio.
A todo momento a gente vê nos jornais e portais de notícias, quadrilhas especializadas em golpes imobiliários, e famílias sendo prejudicadas financeiramente por isso, muitas vezes a economia de uma vida inteira.
Portanto, sempre exija a documentação adequada para fazer esse estudo.
Na dúvida, faça uma consulta com um profissional da área de sua confiança.
Use a tecnologia a seu favor, uma simples consulta online pode fazer total diferença na segurança da sua compra.
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