É padrão do mercado imobiliário que em uma compra e venda de imóvel, antes de ser feita a escritura pública, se realize um contrato de compra e venda de imóvel particular, uma espécie de pré-contrato.
Importante lembrar que, mesmo não sendo o instrumento correto para se transferir a propriedade de um imóvel, é um documento de extrema importância em um processo de compra e venda.
Ainda que um contrato particular, ou seja, realizado por vontade das partes, a liberdade de contratar não é absoluta e não deve ser feita de qualquer forma.
A lei possui regras específicas sobre transações imobiliárias que precisam ser respeitadas para que o contrato seja considerado válido juridicamente.
Nesse post, eu vou mostrar pontos importantíssimos que você sempre deve observar em um contrato de compra e venda de imóvel. Situações que impactam diretamente a validade do contrato.
Sem mais enrolação, vamos ao tema!
O QUE É UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?
Sim, pode parecer óbvio para alguns, mas eu sei que para uma parcela da sociedade não é, então vou explicar resumidamente o que é um contrato de compra e venda de imóvel.
Um contrato nada mais é que um acordo de vontade de duas ou mais pessoas. E em se tratando de um contrato de compra e venda de imóvel, a finalidade é pactuar uma transação imobiliária, documentando todos os acordos e vontades.
Cuidado com modelos de internet!
Eu não poderia falar sobre contratos e não te alertar sobre os famosos modelinhos de internet.
Uma das obrigações de um contrato é refletir o negócio, ou seja, o que está sendo acordado entre comprador e vendedor. Suas vontades, seus medos, reduzir suas inseguranças, prevenir prejuízos, etc.
E adivinha só?
Modelos de internet não refletem o negócio, pois cada negócio é único! Não dá para simplesmente “encaixar” em um modelo.
O mercado imobiliário não tem mais espaço para amadorismo, compra e venda de imóvel é um negócio sério e há muito dinheiro envolvido. Por vezes, a economia de toda uma vida.
Portanto, responsabilidade nesse momento. Procure sempre um profissional especializado na área para lhe assessorar e elaborar um contrato sólido e seguro, que te previna de golpes e mal caratismo.
UM MENOR DE IDADE PODE COMPRAR OU VENDER UM IMÓVEL?
Uma transação imobiliária onde um menor de idade figura como parte, merece uma atenção redobrada.
O motivo é muito simples, um menor de idade não pode vender ou comprar um imóvel. Essa é a regra.
Um contrato de compra e venda de imóvel onde um menor de idade (menor de 18 anos) está presente, seja como comprador ou como vendedor, é considerado nulo.
Portanto, fique bastante atento quanto a isso. Afinal, ninguém quer assinar um contrato nulo, sem validade alguma.
Existe alguma exceção?
Sim, como quase tudo no direito.
Para que um menor de idade possa vender ou comprar um imóvel, é necessário que se obtenha uma autorização judicial. Ou seja, é necessário entrar com um processo judicial e pedir permissão ao juiz, para que o menor possa realizar aquele negócio.
Não é uma tarefa tão simples. Os pais precisarão dar bons motivos para que o juiz conceda essa autorização.
Será necessário provar que aquele negócio será muito benéfico para a vida daquela criança ou adolescente.
Após isso, com essa autorização judicial em mãos, um menor de idade poderá ser parte em um contrato de compra e venda de imóvel.
Estamos entendidos?
NÃO PODE SER OBJETO DE CONTRATO A HERANÇA DE PESSOA VIVA
Imagine esta situação:
Um homem tem um pai idoso e é o único filho. Ele decide vender a casa do pai (que ainda está vivo) com a promessa de transferir a propriedade para o comprador após a morte do pai e a conclusão do inventário.
Parece um plano viável, certo?
Na realidade, não é.
As leis brasileiras proíbem essa prática. Mesmo sendo o único herdeiro e eventualmente recebendo a propriedade da casa, ele não pode fazer esse tipo de negócio.
Se o pai ainda é o dono da casa, somente ele pode vendê-la.
Qual a possível solução para esses casos?
Outra opção a considerar é a doação.
Seguindo o exemplo anterior, se o pai decidir doar o imóvel para o filho por meio de uma escritura pública, então o filho terá o direito de vendê-lo sem problemas.
Embora a doação torne o negócio um pouco mais oneroso, é o caminho correto a seguir. Lembre-se, transações imobiliárias têm suas regras e é essencial segui-las de acordo com a lei.
Quer entender mais sobre como funciona uma doação de Imóvel? Clique no título abaixo:
QUERO ENTENDER SOBRE DOAÇÃO DE IMÓVEL
QUEM PODE VENDER UM IMÓVEL?
Outra pergunta que parece óbvia, mas na prática não é tão óbvio assim, vou te explicar:
No Brasil, só é considerado proprietário quem tem o registro do imóvel em seu nome. O problema é que existem milhões de imóveis que estão irregulares, e você precisa estar ciente disso.
O documento que comprova que uma pessoa é proprietária do imóvel se chama matrícula, e você pode solicitá-la no Cartório de Registro de Imóveis.
Se o nome do vendedor estiver constando na matrícula como proprietário, sim, ele está apto a realizar a transação e figurar como parte legítima nesse contrato.
Agora se você emitiu uma certidão de matrícula e não encontrou o nome do vendedor, ligue o alerta. Esse contrato pode ser nulo.
Um dos requisitos para um contrato ser considerado válido, é a legitimidade das partes, e se o vendedor não é o proprietário, ele não é parte legítima. Simples assim.
Inclusive você pode estar caindo em um golpe! Portanto, muita atenção quando for analisar esse documento. E mais, a matrícula precisa estar atualizada, verifique a data da emissão.
O vendedor possui a escritura pública, isso me protege?
Não necessariamente. Muitos assumem erroneamente que ter apenas a escritura pública os torna proprietários do imóvel. No entanto, a escritura sozinha não é suficiente!
Para garantir a propriedade, é crucial registrar a escritura pública na Matrícula do Imóvel.
Você percebe a importância de analisar a matrícula? Sempre solicite a matrícula do imóvel ao vendedor. Lembre-se: ‘Quem não registra, não é dono!’
CONCLUSÃO
Percebeu como existem situações que parecem obvias mas não são? Pois é, transações imobiliárias são cheias de detalhes que fazem toda a diferença na validade do negócio e do contrato de compra e venda.
Portanto, antes de assinar um contrato, leia tudo atentamente e entenda todo o contexto da situação. Nada em um contrato pode estar fora da lei, sob pena de ser considerado nulo ou anulável.
Espero que o conteúdo desse post te ajude a realizar uma compra e venda de imóvel mais segura.
Mas não se esqueça que buscar um auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para elaborar um contrato seguro pode ser o caminho ideal. Assim, você estará bem assistido por um profissional capacitado, com expertise no assunto, e seguro de ter feito a melhor escolha.
Caso deseje entender como funciona uma assessoria jurídica em compra e venda de imóvel, clique no link abaixo:
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