Todo negócio que envolve imóveis possui certas peculiaridades. Com a doação de imóvel não seria diferente. Para que a doação ocorra de forma correta e segura, é necessário observar uma série de fatores.
E já adianto, não vai ser com um contrato particular de doação que a propriedade do imóvel será transferida. É aqui onde muitos erram.
Ainda que tenha a assinatura do doador com firma reconhecida em cartório, contrato particular não é o instrumento correto para uma doação de imóvel.
Falaremos sobre esse e muitos outros pontos no decorrer desse texto, de forma simples e prática.
Então fica comigo até o final, para você aprender de uma vez por todas como funciona uma doação de imóvel.
Vamos ao tema.
O QUE É UMA DOAÇÃO?
Doação é um contrato onde uma pessoa, por livre e espontânea vontade, decide transferir bens do seu patrimônio para outra pessoa, que os aceita.
Ainda que algumas pessoas desconfiem, a doação é um ato jurídico válido. Como qualquer outro tipo de contrato, gera efeitos e obrigações entre as partes.
Importante destacar que doação não pode ser feita de qualquer maneira, existe um limite em lei, que é de 50% dos bens, pois os outros 50% serão destinados aos herdeiros.
Ou seja, de todo o patrimônio que uma pessoa possa ter, ela pode doar até 50% dele.
Não se preocupe, ainda falaremos sobre isso.
COMO FUNCIONA A DOAÇÃO DE IMÓVEL?
A Doação de imóvel é bem parecida com uma Compra e Venda. Normalmente se inicia com um contrato particular entre as partes e é finalizada com o registro da escritura pública.
As condições acordadas em uma doação são as mais diversas possíveis, não existe uma “receita de bolo”. Por exemplo; é comum que pais doem imóveis aos seus filhos, mas com cláusulas específicas, como a de inalienabilidade, onde esse imóvel não poderá ser vendido e nem doado.
Outro exemplo é a cláusula de incomunicabilidade, ou seja, o imóvel ficará apenas em nome do beneficiado. Ainda que ele se case, o bem não será dividido com o cônjuge. Normalmente, o objetivo dessa cláusula é que o imóvel permaneça sempre na mesma família.
Depois de firmado todas as condições do negócio, as partes devem comparecer ao Cartório de Notas para oficializar o negócio perante um tabelião, através da escritura pública de doação de imóvel.
Após esse ato, o beneficiado deve ir até o Cartório de Registro de Imóveis e fazer o registro da escritura pública de doação.
Isso é um resumo, continua comigo que mais adiante serei mais detalhista.
Pai pode doar imóvel para filho?
Como adiantei mais acima, sim, é possível a doação de imóvel de pai/mãe para filho(a), mas algumas regras precisam ser respeitadas, para que o negócio não seja anulado futuramente.
E aqui, como prometido, volto a falar dos 50% dos bens.
Uma pessoa só pode doar 50% dos seus bens, os outros 50% não estão disponíveis para doação, já que são “reservados” para os herdeiros necessários (pais, outros filhos e cônjuge).
Então resumindo:
Um pai pode doar um imóvel para um filho, sem haver motivos específicos, desde que não ultrapasse 50% do seu patrimônio disponível.
Caso ultrapasse os 50%, o negócio poderá ser desfeito/anulado.
Precisa da concordância dos outros filhos?
Não. Ao contrário do que muitos pensam, na doação de imóvel não é necessário o consentimento do cônjuge e dos outros herdeiros.
Se o imóvel doado estiver dentro do patrimônio disponível (50%), não é necessário a concordância dos outros filhos.
Portanto, no momento da doação, é importante que o doador demonstre que esse bem imóvel está livre para ser doado, e que o beneficiado (que vai receber a doação) guarde essa comprovação.
O beneficiado deve guardar essa comprovação para não ser pego de surpresa numa eventual ação de anulação de doação, sem meios para comprovar que o negócio foi feito da forma correta.
Qual o documento correto para doar um imóvel?
O documento correto se chama Escritura Pública de Doação.
Na doação de bem imóvel, quando acima de 30 salários mínimos, é necessário que se faça uma escritura pública de doação, no Cartório de Notas.
O profissional que tem a competência para fazer esse documento é o Tabelião, que irá verificar se o ato está ocorrendo de forma correta (juridicamente falando) e lavrar a escritura.
Nesse momento, o tabelião vai solicitar alguns documentos, são eles:
- Cópia CPF, RG e comprovante de residência (todos autenticados)
- Certidão de casamento ou pacto antenupcial registrado
- Certidões negativas relacionadas a tributos federais e municipais
- Certidão de matrícula do imóvel atualizada
- Comprovante de atividade profissional
QUAIS AS VANTAGENS DE FAZER UMA DOAÇÃO DE IMÓVEL?
A principal vantagem da Doação é que você vai deixar, ainda em vida, seu bem imóvel nas mãos de quem você realmente deseja, sem que haja o risco dele ser alvo de briga familiar em um inventário na Justiça.
Resumindo, você vai dá a destinação correta ao seu bem mais valioso. Colocar nas mão de quem você realmente quer e confia.
Em um processo de inventário geralmente existe desentendimento entre os herdeiros, e quem vai decidir pra onde o imóvel será destinado é o juiz.
Onde muitas vezes é vendido para um terceiro qualquer e o dinheiro da venda divido entre os herdeiros.
Portanto, se você tem um certo apego ao imóvel e quer que a propriedade dele seja transmitida pra uma pessoa em específico, a doação é uma boa solução.
Posso doar o imóvel e continuar morando?
Sim, isso é possível.
Em casos onde o proprietário quer fazer a doação do imóvel mas ainda permanecer morando até o fim de sua vida, por exemplo, basta colocar uma cláusula de usufruto.
Essa reserva de usufruto fará com que a propriedade do imóvel seja transmitida para o beneficiado, mas o doador ainda poderá utilizar o imóvel tanto para morar, quanto pra alugar, se assim desejar.
Preciso pagar imposto numa doação de imóvel?
Sim, precisa. O nome desse imposto é ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) e pode variar entre 2 e 8% sobre o valor do imóvel.
Além disso será preciso pagar as taxas cartorárias, que também variam de acordo com o valor do imóvel.
Esses valores são tabelados e costumam variar de estado pra estado. Sempre bom verificar a tabela de emolumentos do seu estado, como também a porcentagem do ITCMD.
QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO!
Por último, mas não menos importante, precisamos falar sobre o registro da escritura pública de doação.
Após finalizar a etapa de escrituração no Cartório de Notas, com a escritura pública em mãos, você deve ir até o Cartório de Registro de Imóveis e fazer o registro da mesma.
Muita gente não sabe, esquece, ou simplesmente deixa pra depois essa etapa tão importante e isso é um grave erro.
A transferência da propriedade de um imóvel dado em doação só é finalizada com o registro da escritura pública, ou seja, o imóvel só passará do nome do doador para o nome do beneficiado com o registro da escritura pública.
Repetindo: Quem não registra não é dono!
Não realizar o registro pode te causar sérios problemas judiciais, como por exemplo, os herdeiros colocarem o imóvel para ser partilhado em um inventário.
Já imaginou a dor de cabeça?
Isso é mais comum do que você imagina! Portanto, o registro da escritura pública deve acontecer o mais rápido possível.
CONCLUSÃO
Percebeu que doação de imóvel não é algo tão simples né?
Na dúvida, sempre consulte um profissional especialista em direito imobiliário, é ele que terá o conhecimento necessário pra te ajudar a fazer um negócio seguro e da forma correta.
Ainda que a presença do advogado não seja obrigatória no momento da doação, ter um acompanhamento especializado é extremamente importante.
São diversos os casos de doações que são anuladas anos depois ou que acontecem de forma incorreta, não queira ser mais um nessa estatística.
Se vai fazer uma doação, que seja bem feita!
Eu vou ficando por aqui, espero que esse conteúdo tenha lhe ajudado de alguma forma.
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