Me fala uma coisa, você conhece mesmo os riscos na compra de um imóvel?
Bom, talvez você já conheça alguns, mas se está pesquisando sobre esse tema é porque está querendo descobrir mais, acertei?
Pois bem, você está no lugar certo.
Topa uma conversa comigo sobre esse tema? Com uma linguagem simples, acessível e prática, vou te mostrar os principais riscos na compra de um imóvel.
A compra de um imóvel é sempre um passo muito importante na vida de uma pessoa e de sua família. E por isso você deve se esforçar para que essa experiência seja a melhor possível.
Reflete comigo: Quantos negócios dessa natureza você acha que fará na vida?
Pouquíssimos.
Mais um motivo para você ser preventivo e cauteloso nesse momento. Aqui você vai aprender os principais riscos na compra de um imóvel e o que fazer para evitar que lhe passem a perna.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
RISCO 1: O VENDEDOR NÃO SER PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL
Você pode estar se perguntando: Ué, mas não é sempre que o vendedor é o proprietário? Não, não é sempre.
Já ouviu a expressão “Quem não registra, não é dono” ?
Pois bem, é uma expressão verdadeira. Para ser considerado proprietário de um imóvel, é necessário ter o registro do bem no Cartório de Registro de Imóveis.
O documento que comprovará quem é o verdadeiro proprietário do imóvel se chama Matrícula. Portanto, a análise desse documento é obrigatória.
Solicite ao vendedor uma certidão de matrícula atualizada e faça essa verificação.
Mas porque é tão importante que o vendedor seja o proprietário?
É muito simples, vou te explicar: Para que a propriedade do imóvel seja transferida do nome do vendedor para o nome do comprador, é necessário que isso aconteça através de um documento chamado Escritura Pública de Compra e Venda.
Até aqui tudo bem?
Só quem pode assinar a escritura pública como vendedor, é a pessoa que tem a propriedade do imóvel, ponto final. Por isso é tão importante verificar se o vendedor é realmente o proprietário.
Imagina você fechar o negócio, assinar o contrato particular e depois descobrir que o imóvel estava em nome de outra pessoa.
Percebeu o tamanho da cilada? Infelizmente isso é mais comum do que você imagina.
Golpe do Falso Proprietário
Essa simples verificação te impede de cair em um conhecido golpe imobiliário, o Golpe do Falso Proprietário.
Que funciona basicamente assim:
O indivíduo se apresenta como vendedor e proprietário do imóvel, mostra para o comprador alguns contratos de gaveta, “comprovando” que ele é mesmo o dono, e por ingenuidade e falta de informação, o comprador acaba acreditando.
O comprador faz o pagamento de uma entrada, normalmente 10% do valor do imóvel, e o golpista pega esse dinheiro e simplesmente some.
Olha só o tamanho do prejuízo…
Que poderia ter sido evitado com uma simples análise da matrícula do imóvel. Portanto, na dúvida, consulte um advogado imobiliário de sua confiança.
De forma online e na comodidade da sua casa, você consegue contratar um advogado especialista para analisar esse documento e tornar sua compra mais segura juridicamente.
RISCO 2: IMÓVEL COM DÍVIDAS OCULTAS
E novamente você se questiona: Quer dizer que a dívida do antigo dono pode ficar pra mim? Sim, pode.
Existem duas principais dívidas que têm relação direta com o imóvel e que você não pode deixar de verificar, são elas:
– IPTU
– Condomínio
E sabe porquê? Por que elas são dívidas propter rem, ou seja, elas acompanham a coisa (o imóvel).
Tá, mas o que isso quer dizer? Quer dizer que independente de quem tenha contraído a dívida, ela sempre estará interligada ao imóvel, ou seja, o proprietário atual responderá pela dívida.
Portanto, não deixe de fazer essa verificação.
Veja como isso acontece na prática:
Imagine que Marcelo decide comprar de Alfredo uma casa em um condomínio de luxo.
Marcelo estava encantado com o imóvel, o acabamento era incrível, a localização era excelente, o valor imóvel estava dentro do esperado, enfim, tudo parecia bem.
Durante toda a negociação, Alfredo sempre se mostrava solícito e disposto a colaborar. Vislumbrado com o imóvel e confiante que Alfredo estava de boa-fé, Marcelo decide fechar o negócio. Infelizmente, sem verificar se o imóvel possuía dívidas.
E de fato tinha. Alfredo escondeu isso de Marcelo durante todo o trâmite.
Duas semanas após tomar a posse do imóvel, Marcelo é surpreendido com uma notificação do síndico, onde informava que os antigos proprietários estavam à vários meses sem pagar as taxas condominiais.
Adivinha quem terá que arcar com essa dívida?
Isso mesmo, o Marcelo. Pois agora ele é o atual proprietário do imóvel. Infelizmente é assim que acontece.
O que Marcelo poderá fazer nesse caso é processar Alfredo por ter omitido essa informação e tentar conseguir o dinheiro da dívida.
Mas perceba como isso é frustrante. Tudo o que você quer quando compra um imóvel novo, com o esforço do seu trabalho, é sossego e paz.
E olha o que o Marcelo arrumou por não ter sido preventivo…
Comprar um imóvel não é brincadeira. Você precisa ser diligente e responsável.
Ok, mas como ter certeza que o imóvel não tem dívidas?
Simples, se o imóvel estiver em um condomínio, solicite ao vendedor uma certidão negativa de débitos condominiais. Esse documento precisa estar assinado pelo atual síndico, esse detalhe é muito importante.
Normalmente, quem emite esse documento é a administradora do condomínio.
E sobre IPTU, por ser um imposto municipal, basta solicitar uma certidão negativa de débitos municipais.
RISCO 3: IMÓVEL COM CONTRATO DE LOCAÇÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA
Aqui é o seguinte, imagine que o vendedor também era locador e o imóvel estava na posse de um inquilino.
Se por acaso o inquilino tiver registrado o contrato de locação na matrícula, ele tem direito de ficar no imóvel até o final do contrato.
Por mais que você, comprador, não tenha nenhuma ligação com essa locação, vai ser preciso esperar até o final do prazo do contrato de aluguel para poder entrar no imóvel, se assim desejar.
E só pra reforçar, para o inquilino adquirir esse direito, ele precisa necessariamente ter registrado o contrato de locação na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.
Então, se você verificou a matrícula do imóvel e percebeu que não tem nenhum contrato de locação registrado, não há com o que se preocupar.
E de fato, isso é bem raro de acontecer. Mas ainda assim, é um risco que você precisa avaliar para não ser pego de surpresa.
RISCO 4: CAIR NO GOLPE DA DUPLA VENDA
Preste muita atenção nessa frase: A Escritura Pública não te torna proprietário do imóvel.
Ela é apenas uma das etapas para que a transferência do imóvel aconteça. E ainda que seja um documento essencial, você não pode parar por aí.
Com a escritura pública em mãos, vá imediatamente até o Cartório de Registro de Imóveis e realize o seu registro.
É esse simples ato que te impede de sofrer o Golpe da Dupla Venda.
Veja bem:
Se você não realizar o registro da escritura, você não será considerado proprietário, ou seja, o imóvel ainda estará em nome do vendedor.
E nada impede que ele faça uma segunda venda de má fé para outra pessoa e resolva sumir com o dinheiro.
Sabe quem vai ficar com propriedade do imóvel em casos assim? Quem primeiro realizar o registro da escritura pública.
Percebeu agora o porquê da urgência?
Infelizmente o mundo está cheio de pessoas mal caráter, e você deve ser preventivo para não ser mais uma vítima delas.
E o segundo comprador que não realizou o registro, como fica?
Restará para ele processar o vendedor e tentar conseguir o seu dinheiro de volta, o que pode ser uma tarefa muito difícil e demorada.
Portanto, não corra esse risco, registre a escritura pública o mais rápido possível. Além do Golpe da Dupla Venda, há diversas outros riscos jurídicos decorrentes do não registro da escritura.
Responsabilidade.
RISCO 5: IMÓVEL EM SITUAÇÃO DE IRREGULARIDADE
Segundo dados do Ministério do Desenvolvimento, mais de 30 milhões de imóveis encontram-se irregulares. É praticamente metade dos imóveis do nosso país. Essa é a nossa triste realidade.
E os motivos são os mais diversos, veja alguns:
- Loteamentos clandestinos ou irregulares.
- Venda de imóveis de posse.
- Imóvel em nome de pessoa desconhecida.
- Não registro da escritura pública.
- Imóvel em nome de pessoa falecida.
- Contrato de gaveta.
O que você precisa entender é que se comprar um imóvel irregular, haverá algumas desvantagens, como:
1- Desvalorização do Valor de Mercado
Imóveis irregulares sofrem uma desvalorização do seu valor de mercado em pelo menos 35%. Isso acontece devido à insegurança jurídica que esse tipo de imóvel possui.
Normalmente o que está sendo negociado é a posse, e não a propriedade.
2- Dificuldade na Venda
Imóveis irregulares são difíceis de comercializar. Isso porque os bancos exigem que o imóvel esteja regular para poder financiá-lo.
E pouquíssimas pessoas conseguirão fazer uma compra de imóvel com recursos próprios.
3- Perda do Imóvel
Por mais absurdo que possa parecer, existem situações onde você, comprador, poderá perder o imóvel pelo fato dele está irregular.
Imagine que você compra um imóvel e não verifica na matrícula que existia uma penhora. Se o credor do antigo proprietário executa-lo e essa penhora avançar, você poderá perder a posse do imóvel.
4- Você não se tornará o Proprietário do Imóvel
Está mesmo disposto a comprar um imóvel e não ser considerado o proprietário dele? Imóveis irregulares são assim, juridicamente eles não existem. O que você será é apenas um possuidor, pelo menos inicialmente.
Caso deseje ter a propriedade do imóvel, será necessário iniciar um processo de regularização, quase sempre através de usucapião. E isso terá um custo, esteja ciente disso.
Quer entender mais sobre os riscos na compra de um imóvel irregular? Então clica no título abaixo que eu tenho certeza que vai esclarecer muitas das suas dúvidas.
É ARRISCADO COMPRAR UM IMÓVEL DE POSSE? ESPECIALISTA EXPLICA
Boa leitura!
RISCO 6: IMÓVEL COM ALGUM GRAVAME
Imagina você comprar um imóvel e depois de alguns meses descobrir que ele estava sendo alvo em um processo judicial. E pior, ser chamado nesse processo para prestar esclarecimentos.
Péssimo, né?
Esse é o preço que se paga por comprar um imóvel sem antes analisar sua situação.
Na matrícula do imóvel, você saberá todos os gravames que o imóvel possui e não será pego desprevenido como na situação acima.
Os principais gravames são:
- Hipoteca
- Penhora
- Ações Judiciais envolvendo o imóvel
- Imóvel dado em garantia para financiamento
- Promessa de Compra e Venda registrada
Lembra que falei sobre a perda da imóvel por conta de uma Penhora?
Pois bem, é através de uma análise minuciosa da Matrícula do imóvel do que você descobre informações valiosas como essa. Que podem te salvar de fazer um péssimo negócio.
Volto a dizer: A análise da matrícula é uma obrigação.
CONCLUSÃO
Se você chegou aqui procurando informações sobre riscos na compra de um imóvel, acredito que consegui te ajudar. Essas recomendações são básicas. É o mínimo que você precisa fazer para realizar uma compra de imóvel segura e correta.
Não conseguiria esgotar o tema em apenas um texto, existem diversos livros escritos apenas sobre análise de riscos na compra de um imóvel. O assunto é amplo.
De toda forma, nessa conversa você aprendeu os principais riscos que envolvem esse tipo de negócio e como evitá-los. Agora é hora de por em prática e fazer uma compra de imóvel com segurança.
Caso ainda sinta insegurança, considere contratar um advogado especialista em negócios imobiliários. É esse profissional que tem o conhecimento necessário para te auxiliar e tornar seu negócio mais seguro.
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