A venda de imóvel de pai para filho é um tema que gera muito debate: Pode ou não pode? Todos os filhos precisam concordar? É nulo ou anulável? São dúvidas que recebo quase que diariamente aqui no escritório.
Esse assunto é polêmico, muitas vezes laços familiares são desfeitos por conta desse tipo de negócio. Alguns herdeiros podem achar injusto o pai vender um imóvel para apenas um dos filhos, as vezes com razão, outras vezes sem.
Pensando nisso, decidi escrever esse texto, para que você entenda de uma vez por todas como funciona e quais são as regras desse tipo de negociação. Então fica comigo até o final desse texto que eu tenho certeza que ele vai te esclarecer bastante coisa.
Ah, quando escrevo “de pai para filho” é para ficar didático. O termo mais técnico seria “de ascendente para descendente”. Então, engloba tanto de pais (mãe e pai) para filhos, quanto de avós (avô e avó) para netos. Ok?
Sem mais delongas, vamos ao tema.
É REALMENTE POSSÍVEL A VENDA DE IMÓVEL DE PAI PARA FILHO?
Essa é um dúvida bastante comum. Muita gente acha que esse tipo de negociação não tem validade ou que é proibido por lei. Mas é justamente o contrário, a compra e venda de imóvel de pai para filho é possível e está de acordo com a lei.
É um negócio jurídico como outro qualquer. Se tudo for feito da forma correta, não há com o que se preocupar.
Para esse tipo de venda, embora não seja crucial (falaremos disso mais adiante) é recomendável que todos os filhos concordem e assinem o contrato de compra e venda.
Mais alguém precisa assinar?
Sim, é necessário obter a assinatura do cônjuge do vendedor. Para atender a todos os requisitos legais, garantir a validade completa do negócio e evitar possíveis complicações no futuro, é fundamental que, além das assinaturas dos filhos, o cônjuge também participe do processo.
No entanto, se o regime de casamento adotado for o de separação total de bens, a assinatura do cônjuge não é obrigatória.
Ok, mas se esse tipo de negócio é possível, porque gera tanto problema?
Os desafios surgem quando a Compra e Venda é utilizada como uma espécie de “manobra jurídica” para sonegação de impostos ou simplesmente para simular uma transação.
Essa prática é incorreta e acarreta em consequências severas, podendo até mesmo resultar na anulação judicial da compra e venda.
Continue acompanhando, pois vou explicar de forma simples como esses problemas costumam surgir.
ENTENDA A DIFERENÇA ENTRE COMPRA E VENDA E DOAÇÃO
Antes de continuar, eu preciso que você entenda a diferença entre Doação e Compra e Venda, pois esse entendimento será crucial nos próximos tópicos desse texto.
A PRIMEIRA
A primeira diferença, que provavelmente já é de seu conhecimento, reside no valor econômico associado ao negócio, ou seja, o dinheiro envolvido.
Na Doação, uma pessoa transfere um bem para outra sem receber qualquer contrapartida financeira. Em contraste, na Compra e Venda, ocorre a transferência de um bem com a condição de que a outra parte efetue um pagamento correspondente em dinheiro.
Até esse ponto, tudo está claro e compreendido?
A SEGUNDA
A segunda diferença, que adentra um aspecto mais técnico, refere-se aos impostos.
Na Doação, o imposto aplicável é o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), geralmente fixado em 8% sobre o valor do bem na maioria dos estados.
Já na Compra e Venda, o tributo correspondente é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que normalmente varia na faixa de 4-5%.
Percebe a distinção?
Infelizmente, algumas pessoas, na tentativa de reduzir os impostos, realizam uma Doação, mas alegam estar envolvidas em uma transação de Compra e Venda. Esse procedimento é conhecido como simulação e pode resultar na nulidade do negócio simulado.
Vou fornecer um exemplo para ilustrar:
João é pai de Pedro e Tiago. Com o objetivo de pagar menos impostos, João transfere um imóvel para Pedro sem receber qualquer pagamento em troca.
O problema surge quando, na tentativa de simular uma Compra e Venda, é elaborada uma Escritura de Compra e Venda, em vez de uma Escritura de Doação, que seria a forma correta.
Ao descobrir essa simulação e se sentir prejudicado, pois seria afetado no momento do Inventário, Tiago decide entrar com uma ação judicial para anular esse negócio.
O juiz reconheceu a simulação e anulou a transação celebrada entre João e Pedro.
A TERCEIRA
A terceira distinção, que torna a modalidade de Compra e Venda ainda mais atrativa, reside no fato de que o imóvel envolvido nessa transação não requer a inclusão em um futuro Inventário, ou seja, colacionar o bem.
Vamos desacelerar um pouco e explorar o que significa “colacionar”.
Quando um chefe de família falece, é necessário realizar um inventário para distribuir os bens, certo?
Se durante a vida esse pai concedeu um imóvel a um de seus filhos, o herdeiro em questão (aquele que recebeu o imóvel) é obrigado a incluir essa doação no processo de inventário.
Em essência, ele precisa comunicar: “Ei, pessoal, quando nosso pai estava vivo, ele me doou este imóvel na data X, naquela época, o valor estimado deste imóvel era X mil reais, certo?”
Isso é o que entendemos por “colacionar”. Se o herdeiro não realizar esse procedimento, pode ser penalizado com a perda do imóvel!
Percebe a relevância disso? No contexto da Compra e Venda, essa preocupação é eliminada, representando uma preocupação a menos para lidar.
Então em resumo, as vantagens da Compra e Venda sobre a Doação são:
- Paga menos imposto.
- Não é necessário colacionar o bem.
Por essas e outras, para obter tais vantagens, as pessoas simulam a Compra e Venda, mas na verdade estão fazer uma Doação.
Caso queira entender mais sobre como funciona uma Doação de Imóvel, basta clicar no título abaixo:
Doação de Imóvel: Entenda como funciona.
Mas se seu interesse está mais em saber como funciona um Compra e Venda, clica no título abaixo:
Como funciona uma Compra de Imóvel: Passo a Passo.
FALTOU A ASSINATURA DE UM FILHO, A VENDA SERÁ ANULADA?
Como prometido no início do texto, vou te explicar de forma mais profunda como funciona esse requisito da assinatura de todos os filhos em uma compra e venda de imóvel de pai para filho.
Aqui é o seguinte, preste muita atenção.
A lei fala que para que uma venda de imóvel de pai para filho seja 100% eficiente e sem riscos de anulação, deve haver consentimento expresso de todos os filhos e cônjuge.
Até aqui tudo bem?
Agora imagine que um filho não concordou com o negócio, ou seja, não consentiu, e mesmo assim o pai realizou a venda para outro filho.
Para que o herdeiro possa anular essa venda, será necessário ingressar com uma ação judicial.
Acontece que, não é só a falta de assinatura de um dos filhos que vai ter força para anular essa compra e venda. Os Tribunais entendem que para que esse tipo de venda seja anulada, 4 requisitos precisam ser preenchidos, são eles:
1- FATO DA VENDA
Aqui é muito simples. A venda precisa de fato ter acontecido. Isso é facilmente demonstrado através de um contrato particular ou de uma escritura pública.
Essa é a primeira prova que o filho que não concordou deve buscar.
2- RELAÇÃO DE ASCENDÊNCIA
Outro requisito simples. É preciso existir uma relação de ascendência.
Ou seja, que esse imóvel tenha sido vendido de pai para filho, de mãe para filho, de avô para neta, e assim por diante.
3- FALTA DE CONSENTIMENTO DO DECENDENTE
Mais um requisito simples. Se um dos filhos está querendo anular um negócio, significa que ele não concordou e provavelmente não assinou. É o que se presume.
Pode ser um ou mais filhos, mas por óbvio, se apenas um não consentir, esse requisito já está preenchido.
4- NECESSÁRIO PROVAR PREJUÍZO OU SIMULAÇÃO
Aqui é onde a coisa fica um pouco mais complexa, mas vamos lá.
Para anular a venda de imóvel de pai para filho, o herdeiro que não consentiu precisa necessariamente comprovar que houve um prejuízo ou uma simulação.
Vou explicar com exemplos:
EXEMPLO 1: Se um pai vende para seu filho um imóvel avaliado em 500 mil reais, e o filho paga apenas 150 mil, houve um prejuízo, concorda comigo?
Pois esse imóvel, no momento da morte do pai, seria repartido para todos os filhos.
É justo um dos herdeiros se sentir prejudicado.
Basta comprovar que o imóvel estava avaliado em 500 mil e só houve o pagamento de 150 mil.
Dessa forma você conseguirá provar para o juiz que houve prejuízo e terá mais chances de anular o negócio.
EXEMPLO 2: Um pai “vende” para um de seus filhos um imóvel avaliado em 500 mil, mas na verdade não recebeu nenhum valor econômico em troca.
Ou seja, realizou uma Doação disfarçada, apenas para pagar menos imposto.
Isso configura Simulação, podendo o herdeiro que não consentiu com esse negócio requerer sua anulação.
AGORA REPARE BEM NESSA SITUAÇÃO
Um pai vendeu um imóvel avaliado em 500 mil para um de seus filhos.
De fato, ocorreu a transferência do imóvel e o pagamento integral do valor do imóvel, ou seja, 500mil reais.
Pode algum herdeiro, apenas por não ter consentido, requerer a anulação desse negócio?
Não.
O negócio ocorreu da forma correta. O fato de um dos herdeiro não ter concordado com essa venda, não tem a força de anular o negócio.
Não conseguiria comprovar que houve um prejuízo ou uma simulação, que é o requisito 4 que falei mais acima.
Veja que são requisitos cumulativos, a falta de qualquer um deles prejudicará todo o restante.
HÁ QUEM DIGA POR AÍ…
A venda de imóvel de pai para filho é um assunto que costuma gerar bastante confusão.
Há quem diga por aí que se um dos herdeiros não assinar ou consentir com esse tipo de venda, ela se torna ilegal. Acabei de te mostrar que não, isso é mentira. Portanto, muito cuidado com o que você escuta por aí.
CONCLUSÃO
Conseguiu perceber as peculiaridades em uma venda de imóvel de pai para filho? Espero que sim.
Alguns detalhes precisam ser ajustados para que esse negócio ocorra da forma mais correta possível e não gere problemas futuros.
Então para concluir, se você fez ou está pensando em fazer esse tipo de compra e venda com seu pai ou com seu filho, saiba que é possível e dentro da lei. Desde que você faça da maneira correta!
Se por acaso está pensando em realizar uma Compra e Venda apenas para fins de simulação e sonegação de imposto, saiba que o risco desse negócio ser anulado é enorme. Portanto, muita responsabilidade na hora de celebrar essa venda.
Caso ainda sinta insegurança, considere contratar um advogado especialista em negócios imobiliários. Hoje em dia, com o avanço da tecnologia, você pode contratar um advogado de outro estado e até mesmo de outro país para trabalhar para você.
Um simples consulta pode te livrar de um tremendo problema. Pesquise por um advogado imobiliário de sua confiança e garanta segurança jurídica nas suas transações imobiliárias.
Conte comigo e até a próxima. Me siga nas redes sociais clicando aqui.
