Se você está buscando informações sobre distrato de compra de lote em loteamento, não precisa mais procurar, você está no lugar certo. Durante minha rotina como advogado imobiliário, recebo dezenas de dúvidas sobre esse tema e, pensando nisso, decidi escrever esse texto.
E antes de iniciarmos eu quero lhe parabenizar pela sua postura de pesquisar, entender o seu problema e conhecer os seus direitos. Isso é algo admirável, considerando que muitas pessoas simplesmente ignoram situações adversas e acabam por aceitar práticas abusivas por parte das loteadoras.
Infelizmente, essa é a realidade que enfrentamos.
No entanto, essa não precisa ser a sua realidade. Meu objetivo é que, ao término desta conversa, você tenha adquirido um conhecimento substancial sobre o distrato na compra de lote em loteamento e sinta-se seguro nas decisões que tomará. Ressalto e reforço: o conhecimento é uma ferramenta poderosa.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
O QUE É O DISTRATO IMOBILIÁRIO?
Antes de falarmos especificamente sobre distrato de compra de lote em loteamento, entenda o conceito de distrato imobiliário:
O distrato imobiliário é basicamente o desfazimento de um contrato de compra e venda de um imóvel, seja ele um lote, apartamento, casa, etc. Esse desfazimento pode ocorrer por diversos motivos, como:
- Problemas financeiros: Mudanças inesperadas na situação financeira do comprador, como perda de emprego, diminuição de renda ou imprevistos financeiros, podem levar à impossibilidade de continuar com a compra.
- Mudança nos planos de vida: Alterações nos planos de vida pessoais, familiares ou profissionais podem fazer com que o comprador decida cancelar a aquisição do lote.
- Descontentamento com o empreendimento: Problemas com a infraestrutura do loteamento, atrasos na entrega, mudanças nas condições do projeto ou outros problemas relacionados ao empreendimento podem motivar o comprador a desistir da compra.
- Questões legais: Descoberta de questões legais não previstas inicialmente, como pendências na documentação do lote ou irregularidades no empreendimento, pode levar ao distrato.
- Dificuldades no relacionamento com a construtora/loteadora: Conflitos ou desentendimentos com a construtora ou loteadora durante o processo de compra podem levar à decisão de rescindir o contrato.
PODERIA ME DAR UM EXEMPLO DE DISTRATO IMOBILIÁRIO?
Sim, claro. Entenda como um distrato imobiliário acontece na prática com a seguinte história:
Imagine que você tenha assinado um contrato para a compra de um lote em um novo loteamento. Por algum motivo, como uma mudança inesperada em sua situação financeira, você decide que não pode mais arcar com o compromisso de compra. Nesse caso, você e a construtora/loteadora podem optar por realizar um distrato.
O distrato nesse contexto envolveria a rescisão do contrato de compra e venda, com a devolução dos valores pagos, descontando eventuais multas previstas em contrato ou custos administrativos. A Lei dos Distratos estabelece regras específicas para essa devolução, visando proteger ambas as partes envolvidas.
MAS NEM TUDO SÃO FLORES!
Nem sempre o processo de distrato em transações imobiliárias ocorre de forma amigável. Infelizmente, existem casos em que loteadoras desrespeitam a lei e, consequentemente, prejudicam os consumidores envolvidos.
Algumas empresas podem impor multas abusivas e retenções de porcentagens ilegais, desconsiderando as regulamentações que protegem os direitos dos compradores.
Infelizmente isso é mais comum do que você imagina.
A Lei dos Distratos foi estabelecida para fornecer regras claras sobre como os distratos devem ser conduzidos, incluindo a definição de limites para as penalidades que podem ser aplicadas. No entanto, nem sempre essas regras são seguidas devidamente pelas loteadoras e construtoras.
Por esse motivo, é comum que questões relacionadas ao distrato imobiliário acabem sendo levadas à Justiça. Quando as partes não conseguem chegar a um acordo amigável, e há suspeita de desrespeito à legislação por parte das loteadoras, muitos compradores optam por buscar a intervenção do sistema judicial.
QUANDO POSSO PEDIR UM DISTRATO NA COMPRA DE LOTE EM LOTEAMENTO?
Você possui o direito de solicitar o distrato da compra de um lote a qualquer momento, contanto que não tenha quitado integralmente o valor do imóvel. Em outras palavras, se ainda estiver pagando as parcelas do terreno, é possível requerer o distrato. Mas ninguém te fala isso.
As construtoras e loteadoras tentam esconder essa informação a qualquer custo. Por motivos óbvios, isso pode ser prejudicial para elas. A intenção dessas empresas é fazer que você tenha a sensação de que solicitar o distrato é uma atitude errada.
Entretanto, comprometido com você e com a verdade, afirmo com segurança que requerer o distrato não é algo errado. Pelo contrário, é um direito assegurado por lei. E a legislação existe para ser respeitada e garantir que seus direitos sejam preservados.
COMO FUNCIONA UM DISTRATO DE COMPRA DE LOTE EM LOTEAMENTO?
O primeiro passo é buscar a orientação de um advogado especializado para auxiliá-lo na avaliação da viabilidade jurídica do seu caso. Esse profissional analisará se você possui o direito de solicitar o distrato e se há aspectos promissores em sua situação.
Durante essa análise, o advogado realizará um verdadeiro raio x no seu contrato, identificando possíveis abusos e cláusulas ilegais.
Após essa etapa, e se a viabilidade do caso for confirmada, é praxe notificar extrajudicialmente a loteadora, buscando uma solução administrativa para o conflito, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário.
Caso a empresa negue a solicitação, o advogado preparará a documentação jurídica necessária e iniciará uma ação judicial para assegurar seus direitos. Nesse momento, o processo terá início.
Por se tratar de uma demanda essencialmente documental, é improvável que ocorram audiências, o que é positivo, pois agiliza o processo. O convencimento do juiz será baseado nos documentos apresentados, com destaque para o contrato de promessa de compra e venda e uma petição inicial técnica e profissional.
QUANTO A LOTEADORA PODE RETER EM CASO DE DISTRATO?
Em caso de distrato de compra de lote em loteamento por iniciativa do consumidor, ou seja, sem culpa da loteadora, a empresa poderá reter uma porcentagem a título de multa contratual. De acordo com a nova lei dos distratos a loteadora poderá reter em até 10% sobre o valor do contrato.
Vou te dar um exemplo para ficar claro: Você assina uma promessa de compra e venda de um lote que vale 100 mil reais. E pagaria esse lote em 100x de R$ 1.000,00 (mil reais).
Ao chegar no 45º mês, ou seja, 45 mil reais pagos, você perde a condição financeira e decide realizar o distrato.
De acordo com a nova lei, a loteadora poderá reter 10% sobre o valor do contrato (100 mil reais), ou seja, ela poderá ficar com 10 mil reais e lhe devolver os 35 mil reais (com correção monetária).
Observação importante: Conforme mencionado anteriormente, esta regra é aplicável a contratos firmados após a entrada em vigor da lei dos distratos, ou seja, a partir de 27 de dezembro de 2018.
Se a aquisição do seu imóvel ocorreu antes dessa data, você pode consultar as regras anteriores clicando na frase abaixo:
DISTRATO DE COMPRA DE LOTE EM LOTEAMENTO: GUIA COMPLETO
O QUE RECEBO NO DISTRATO DE COMPRA DE LOTE EM LOTEAMENTO?
Depende da motivação do distrato. Para ficar didático, eu vou dividir esse tópico em duas partes. Dessa forma, você verifica em qual das alternativas o seu caso melhor se encaixa.
DISTRATO POR CULPA DA LOTEADORA:
Se o cancelamento do contrato acontecer por culpa da loteadora, como é o caso do atraso na entrega do imóvel, você deverá receber a totalidade dos valores pagos até o momento. Acrescido de multa e correção monetária.
Esse valor deve ser restituído imediatamente após a formalização do distrato de compra de lote em loteamento.
Outra situação bastante comum: A loteadora atrasa a entrega do lote, mas ainda assim você deseja continuar com o contrato. Nesse caso, você terá direito de receber uma indenização de 1% sobre o valor do contrato por cada mês de atraso.
DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR:
Se a rescisão do contrato ocorrer por iniciativa do consumidor, a loteadora tem o direito de reter 10% do valor do contrato, devendo, no entanto, restituir integralmente o restante, com correção monetária aplicada pelo índice estipulado no próprio contrato.
É importante destacar que, com frequência, as loteadoras negligenciam o cálculo da correção monetária, o que acaba prejudicando o consumidor. Uma tremenda falta de respeito com o comprador.
Além dos 10% sobre o valor do contrato, a loteadora poderá reter a comissão de corretagem e, se entregue a unidade, poderá cobrar taxas como IPTU, associação de moradores, etc.
Em quanto tempo recebo a restituição?
Se as obras do loteamento estiverem concluídas: 12 meses após a formalização da rescisão contratual. Se as obras do loteamento estiverem inacabadas: 180 dias após o prazo de tolerância.
É SEGURO FAZER UM DISTRATO DE COMPRA DE LOTE EM LOTEAMENTO?
Com a escolha de um advogado especializado, sim, o distrato imobiliário pode ser considerado seguro.
Por que o considero seguro? Porque esse tema já foi amplamente debatido nos tribunais, com diversas decisões favoráveis aos consumidores, inclusive provenientes do Superior Tribunal de Justiça (STJ), órgão responsável por uniformizar a interpretação da lei federal em todo o Brasil. Essa segurança pode ser facilmente confirmada com uma simples pesquisa no Google.
Para quem não está familiarizado, o STJ é a instância encarregada de solucionar definitivamente casos civis e criminais que não envolvem matéria constitucional ou jurisdição especializada, uniformizando o entendimento legal em todo o país.
Em termos simples: Se o STJ decidiu, é lei!
Isso significa que os juízes e tribunais de instâncias inferiores devem julgar conforme o entendimento do STJ.
Adicionalmente, a própria lei 13.786/18 regula todas as regras relacionadas ao distrato de compra de lote em loteamento. Doa a quem doer, a lei será cumprida, e a justiça prevalecerá.
QUAL ADVOGADO É ESPECIALISTA EM DISTRATO DE COMPRA DE LOTE EM LOTEAMENTO?
A resposta para essa dúvida é uma das que considero mais significativas. Sabe por quê? Porque de nada adianta você conhecer o seu direito e entregá-lo nas mãos de qualquer pessoa.
Não permita ser enganado. Um advogado não possui conhecimento em todas as áreas, da mesma forma que um médico não é especialista em todas as ramificações da medicina.
O profissional mais adequado para garantir um serviço eficiente é o Advogado Especialista em Direito Imobiliário. Este é o profissional que, além dos cinco anos de faculdade, dedicou-se por mais alguns anos para aprofundar seus conhecimentos nessa específica área do Direito.
Faça esse favor a você mesmo. A frustração de perder tudo devido a uma má prestação de serviço é algo que ninguém deseja, certo?
POSSO FAZER UM DISTRATO DE COMPRA DE LOTE EM LOTEAMENTO A DISTÂNCIA?
Sim, é totalmente viável. Na verdade, isso é bastante comum.
Isso ocorre porque todos os processos judiciais no país acontecem de maneira eletrônica, ou seja, online. Petições, reuniões, contratos, documentos, audiências, despachos; todos esses procedimentos ocorrem de forma digital.
Graças à tecnologia, essa praticidade é alcançada, liberando você da dependência de profissionais inadequados na sua localidade. Encontrar um advogado especialista em direito imobiliário confiável na sua cidade nem sempre é uma tarefa fácil, não é mesmo?
Com essa flexibilidade, torna-se possível contratar um excelente advogado da sua confiança, aumentando significativamente as chances de sucesso do seu processo e garantindo um ressarcimento adequado.
O exercício da advocacia não está mais restrito às limitações geográficas.
CONCLUSÃO
Se você chegou nesse texto com dúvidas sobre distrato de compra de lote em loteamento, acredito que consegui contribuir para o crescimento do seu conhecimento.
Conhecimento é poder. O Poder de entender o que está acontecendo. O Poder de não ser mais enganado pelas loteadoras com multas e retenções abusivas. O Poder de conhecer os seus direitos e lutar por eles.
Caso ainda sinta dúvida ou insegurança, busque um aconselhamento jurídico para assegurar que não está sendo prejudicado. A transparência e o conhecimento das leis são essenciais para garantir um tratamento justo e respeitoso nos casos de distrato imobiliário.
Entre em contato com um advogado especialista em distrato de compra de lote em loteamento de sua confiança e garanta os seus direitos.
Acima de tudo, conte comigo. Até uma próxima.
Enfim, para me seguir nas redes sociais, basta clicar em Instagram.
