Quer entender de uma vez por todas como funciona a adjudicação compulsória? Pois então continua comigo nesta conversa que eu tenho certeza de que sairá dela com bastante conhecimento prático.
Imagine que você assine uma promessa de compra e venda de imóvel, quite o pagamento e, no momento da escrituração, descubra que o vendedor não quer assinar a escritura. Parece um pesadelo, não é mesmo? Você saberia o que fazer nessa situação?
É importante lembrar que a escrituração do imóvel é essencial para transferi-lo do nome do vendedor para o nome do comprador. Pois bem, a lei protege o comprador nesses casos em que o vendedor não quer assinar a escritura, seja lá qual for o motivo.
Existe uma ação própria, chamada adjudicação compulsória, que tem o objetivo de transferir a propriedade do imóvel para o seu nome, ainda que sem a colaboração do vendedor. A sentença do juiz ou parecer favorável do registrador servirá como título para que você consiga regularizar seu imóvel. Essa sentença será registrada no cartório de registro de imóveis e a transferência do imóvel finalmente será concluída.
Nas próximas linhas, apresentarei as principais dúvidas relacionadas a esse tipo de situação de forma prática e objetiva. Adotaremos um formato de perguntas e respostas para tornar a leitura mais dinâmica e facilitar a compreensão das informações, combinado?
Sem mais delongas, vamos ao tema.
O QUE É UMA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?
Uma ação de adjudicação compulsória é um processo legal que permite ao comprador de um imóvel, que já pagou a totalidade do valor acordado, exigir judicialmente a transferência da propriedade quando o vendedor se recusa a formalizar a venda. Em outras palavras, se você comprou um imóvel, pagou por ele, mas o vendedor não transferiu a escritura para seu nome, você pode usar essa ação para forçar a transferência.
Mas calma, alguns pontos precisam ser observados. Continue comigo nesta conversa para garantir que você compreenda corretamente seus direitos e evite qualquer mal-entendido. No próximo item, abordaremos os principais requisitos para a ação de adjudicação compulsória.
QUAIS SÃO OS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA INGRESSAR COM UMA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?
REQUISITO 1: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Para entrar com uma ação de adjudicação compulsória, o primeiro requisito é ter um contrato de promessa ou compromisso de compra e venda. Esse contrato é essencial, pois, embora não transfira a propriedade do imóvel, estabelece o acordo entre as partes e serve como base para o processo.
É importante que o contrato contenha uma Cláusula de Irretratabilidade, que impede que o vendedor ou o comprador se arrependam do negócio. Sem essa cláusula, o direito à adjudicação compulsória não será válido.
REQUISITO 2: A RECUSA DO VENDEDOR, QUE DEVE SER O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL
A recusa do vendedor em outorgar a escritura pública também é um ponto fundamental, pois, se ele estivesse disposto a fazê-lo, a ação não seria necessária. Para comprovar essa recusa, uma forma eficiente é realizar uma notificação extrajudicial ao vendedor. Se o vendedor não atender à notificação, isso serve como prova de sua recusa em realizar a escritura, facilitando o processo judicial.
Outro requisito fundamental é que o vendedor seja o verdadeiro proprietário do imóvel. Em muitos casos, o vendedor pode não ser o proprietário registral, e sim um mero possuidor.
Para verificar a propriedade, solicite uma certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.
REQUISITO 3: QUITAÇÃO DO IMÓVEL
Você precisa ter pago o valor total do imóvel conforme estipulado no contrato. A quitação pode ser comprovada por recibos ou termos de quitação. Se o pagamento for imediato, o contrato pode servir como prova. Se o vendedor se recusar a aceitar as últimas parcelas para evitar a escritura, a ação de adjudicação compulsória pode ser uma alternativa para garantir a transferência da propriedade.
O IMÓVEL PRECISA TER REGISTRO EM CARTÓRIO?
Sim, é absolutamente necessário que o imóvel tenha registro em cartório para que você possa entrar com uma ação de adjudicação compulsória.
Pense bem: a sentença que o juiz proferir precisa ser registrada na matrícula do imóvel para que seu direito seja efetivamente adquirido e a propriedade seja transferida para o seu nome. Se o imóvel não tiver uma matrícula (registro imobiliário), onde exatamente a sentença será registrada?
Imagine o cenário: você investiu anos no processo, gastou dinheiro e tempo, e no final, não há como registrar a sentença porque o imóvel não está registrado. Isso não só é frustrante, como também pode resultar em um prejuízo significativo.
Portanto, é fundamental que o imóvel tenha um registro em cartório. E mais importante ainda, é essencial contar com a orientação de um especialista em direito imobiliário para evitar erros que podem custar caro. Um advogado generalista pode não perceber esses detalhes cruciais e acabar comprometendo seu processo.
É NECESSÁRIO REGISTRAR A PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM CARTÓRIO PARA GARANTIR A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?
Uma coisa é o registro do imóvel, outra coisa é o registro da promessa de compra e venda.
Não, não é necessário registrar o contrato de compra e venda. Isso está amparado pela Súmula 239 do STJ, que determina que a ação de adjudicação compulsória é cabível mesmo quando o compromisso de compra e venda não está registrado no cartório de imóveis. Em outras palavras, o simples contrato de compra e venda, mesmo sem o registro, é suficiente para dar ao comprador o direito de exigir a transferência da propriedade através da adjudicação compulsória, desde que outros requisitos sejam cumpridos.
A Súmula 239 do STJ é uma proteção importante ao comprador, garantindo que ele não fique à mercê de formalidades que possam impedir a aquisição do imóvel, caso tenha cumprido com suas obrigações contratuais.
QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS?
Para dar entrada em uma ação de adjudicação compulsória, você precisará reunir a documentação que comprove o cumprimento dos requisitos legais. Os principais documentos são:
- Certidão de Matrícula do Imóvel – É fundamental apresentar a matrícula atualizada do imóvel, comprovando quem é o proprietário registral.
- Contrato de Promessa de Compra e Venda – Esse documento mostra que houve um acordo entre as partes, onde o vendedor se comprometeu a outorgar a escritura pública após o pagamento.
- Comprovante de Quitação – É essencial demonstrar que o imóvel foi totalmente pago. Isso pode ser feito por meio de recibos, termos de quitação, ou o próprio contrato.
- Notificação Extrajudicial – A comprovação de que o vendedor foi notificado formalmente para assinar a escritura e se recusou, o que reforça a necessidade da ação judicial.
Esses documentos são a base para garantir que o processo tenha êxito, demonstrando ao juiz que todos os requisitos para a adjudicação compulsória foram cumpridos.
QUAIS AS VANTAGENS DE REGULARIZAR O IMÓVEL ATRAVÉS DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?
Se a adjudicação compulsória não for realizada, mesmo que você tenha a posse do imóvel, ele continuará irregular. Isso significa que você não será considerado o proprietário legal, o que pode causar vários problemas futuros, como dificuldades para vender, financiar, ou até mesmo garantir a transmissão do bem para seus herdeiros.
Regularizar o imóvel não é apenas uma formalidade; é uma necessidade para garantir segurança e valorização. Agora, veja algumas vantagens claras de fazer isso:
- VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL
Regularizar o imóvel pode aumentar seu valor de mercado em pelo menos 40%. Isso transforma a regularização em um investimento, e não apenas um custo, agregando valor ao seu patrimônio.
- VOCÊ SE TORNA O VERDADEIRO PROPRIETÁRIO
Com a adjudicação compulsória, você deixa de ser apenas um possuidor e passa a ser o verdadeiro proprietário, com o imóvel registrado em seu nome. Isso significa mais segurança jurídica e valorização do seu bem.
- FACILIDADE NA TRANSMISSÃO PARA OS HERDEIROS
Se a sua intenção é deixar o imóvel para seus herdeiros, regularizá-lo é fundamental. Um imóvel regularizado simplifica o processo de inventário e evita problemas adicionais para seus herdeiros no futuro.
- SEGURANÇA DA PRÓPRIA MORADIA
Ter o imóvel registrado em seu nome garante a segurança da sua moradia. Você e sua família estarão livres de imprevistos jurídicos que poderiam ameaçar a posse do imóvel.
- FINANCIAMENTO E CRÉDITO BANCÁRIO
Um imóvel regularizado é exigido por bancos para ser utilizado como garantia em financiamentos e créditos bancários. Isso facilita tanto a venda quanto a obtenção de crédito, tornando o processo mais ágil e seguro.
É POSSÍVEL A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL?
Sim. Uma grande novidade que 2022 trouxe é a possibilidade de realizar a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, diretamente nos Cartórios. Isso significa que agora você pode regularizar seu imóvel sem precisar passar pelo Judiciário, desde que alguns requisitos sejam atendidos.
Os requisitos são os mesmos que você leu nos tópicos anteriores, mas com um detalhe importante: nos cartórios, não pode haver conflito. O ideal é que, após notificado, o vendedor se mantenha inerte, ou seja, não ofereça resistência. Caso o vendedor impugne, ou seja, se defenda do seu requerimento de adjudicação, isso gerará um conflito, e o processo terá que ser encaminhado para a via judicial.
OK, MAS EM QUAL CARTÓRIO DEVO INICIAR O PROCEDIMENTO?
O processo de adjudicação compulsória extrajudicial é realizado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. Em cidades pequenas, normalmente só há um cartório, mas em cidades grandes pode haver vários, e uma simples pesquisa online com o endereço do imóvel te ajudará a encontrar o cartório correto.
VANTAGEM DA VIA EXTRAJUDICIAL?
A principal vantagem de optar pelo extrajudicial é a rapidez com que o processo é conduzido. Sem a necessidade de recorrer ao Judiciário, tudo pode ser resolvido de forma muito mais ágil.
PRECISO DE ADVOGADO PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?
Sim, é essencial contar com a orientação de um advogado para ingressar com uma ação de adjudicação compulsória, seja na via judicial ou extrajudicial. A presença do advogado é obrigatória em ambas as situações.
A adjudicação compulsória é uma demanda complexa que exige um profundo conhecimento em Direito Imobiliário. Por isso, é crucial que você busque um advogado especializado na área, de sua confiança. Um advogado generalista pode não ter o expertise necessário para lidar com todas as nuances desse processo.
Não coloque um direito tão importante nas mãos de qualquer profissional. Certifique-se de que seu advogado possui a experiência e a especialização necessárias para garantir que o seu caso seja tratado da melhor forma possível. A escolha correta do advogado pode fazer toda a diferença na obtenção do resultado que você busca.
CONCLUSÃO
O vendedor não quer assinar a escritura pública de compra e venda? Agora você sabe como agir.
Neste texto, você aprendeu exatamente como solucionar essa situação. Desde os requisitos que precisa preencher até as principais vantagens de regularizar seu imóvel por meio da adjudicação compulsória, está tudo claro agora. E o melhor de tudo: hoje, esse processo também pode ser feito de forma extrajudicial.
Agora que você já sabe o que fazer, não deixe para depois. Regularize seu imóvel o quanto antes! Seja responsável e preventivo. Lembre-se, o futuro é incerto, e cuidar do seu patrimônio é uma obrigação que só você pode cumprir.
Não permita que a má fé de terceiros tire de você um direito tão essencial como a propriedade. Valorize o seu patrimônio, afinal, é isso que garante sua segurança e a de sua família.
Com os avanços da tecnologia, tudo ficou mais acessível. Você pode entrar em contato com um advogado especialista sem nem sair de casa. E melhor, pode ser representado por um advogado da sua confiança, mesmo que ele não esteja no seu estado. Os processos, afinal, são realizados de forma eletrônica.
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Até a próxima. Por fim, caso queira me acompanhar nas redes sociais, basta clicar em Instagram.
