Dúvida bastante comum que chega aqui pelo escritório: A regularização de apartamento em Fortaleza através da usucapião é viável? Bom, vamos lá.
A regularização de imóveis através da usucapião é um procedimento amplamente utilizado para oficializar a propriedade. Muitos acreditam erroneamente que só é possível regularizar terrenos ou casas, porém, via de regra, qualquer tipo de imóvel pode ser regularizado, incluindo apartamentos.
De fato, é viável regularizar apartamentos em condomínio, e já existem decisões favoráveis nesse sentido por parte do Supremo Tribunal Federal (STF). Tal jurisprudência proporciona uma segurança jurídica significativa a esse direito, uma vez que as decisões do STF influenciam diretamente o entendimento dos juízes e tribunais em seus julgamentos.
Além disso, a regularização de apartamento em Fortaleza pela usucapião possui algumas peculiaridades que acabam facilitando o seu processamento. Não se preocupe, falaremos sobre isso mais adiante.
Em Fortaleza, a irregularidade de muitos prédios é uma realidade frequente. Muitas vezes, a única alternativa para regularizar esses imóveis é através do processo de usucapião. Como você já viu, esse será o tema de nossa conversa.
Nesse texto você vai aprender quais são os requisitos para regularizar seu apartamento, quais são as principais modalidades da usucapião, as peculiaridades e as principais vantagens desse procedimento.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema!
PRIMEIRO PASSO: DESCUBRA SE VOCÊ PODE REGULARIZAR SEU APARTAMENTO PELA USUCAPIÃO
Inicialmente, entenda que a usucapião não é um documento, mas sim um direito. Direito de transformar a sua posse em propriedade.
Portanto, antes de decidir dar entrada no processo de regularização de apartamento, você precisa verificar se preenche os requisitos que a lei exige.
Há diversas modalidades de usucapião, e a escolha da mais adequada para o seu caso será feita pelo advogado especializado em direito imobiliário. Este profissional possui a capacitação necessária para elaborar a melhor estratégia jurídica para o seu processo, visando alcançar o sucesso.
Tudo dependerá do caso concreto. Como estamos tratando de uma situação mais específica, separei para você as duas principais modalidades utilizadas para regularizar apartamentos.
Portanto, basta você verificar os requisitos nas próximas linhas e identificar em qual tipo de usucapião o seu caso melhor se encaixa, são elas:
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
Embora seja uma espécie com muitos requisitos, o tempo de posse exigido é um dos menores, o que torna essa espécie bastante atraente. Para se enquadrar na regularização especial urbana você precisará de:
- Tempo de Posse: Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel por pelo tempo de 5 (cinco) anos.
- Imóvel Urbano: O imóvel precisa necessariamente ser considerado urbano, estar na zona urbana da cidade. Você pode comprovar isso através do comprovante de IPTU, já que é um imposto exclusivo de imóveis urbanos. E convenhamos, você já viu algum apartamento na zona rural?
- Metragem do Imóvel: Para esse tipo de usucapião, é necessário que o imóvel não ultrapasse a metragem de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
- Não ter outro Imóvel registrado em seu nome: É importante ressaltar que, para pleitear a usucapião especial urbana, não se pode possuir outro imóvel registrado em cartório em seu nome. Esta é uma condição fundamental estabelecida pela legislação brasileira para evitar que pessoas que já possuam propriedades obtenham vantagens indevidas através da usucapião.
- Uso do Imóvel: O uso do imóvel precisa necessariamente ser destinado para sua moradia ou de sua família, ou seja, não pode usar o imóvel para fins de locação.
- Posse Mansa, Pacífica e Ininterrupta: Isso quer dizer que durante o tempo que você esteve na posse exclusiva do imóvel, ninguém a tenha contestado. Então, se você não sofreu um processo judicial contra a sua posse, não há grandes preocupações.
- Ânimo de Dono: Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele. Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água, energia, impostos etc.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Sem dúvida, a mais comum de todas as espécies. Embora seja a espécie com o tempo mais longo, os requisitos são bem simples. Para esse tipo de usucapião é necessário que você tenha:
Tempo de Posse: Será necessário que você detenha a posse exclusiva do imóvel pelo período de 15 (quinze) anos. No entanto, esse prazo pode ser reduzido para 10 (dez) anos caso o imóvel tenha sido utilizado como sua moradia.
Posse Mansa, Pacífica e Ininterrupta: Isso significa que, durante o período em que você esteve na posse exclusiva do imóvel, ninguém contestou essa posse. Portanto, se não houve processos judiciais contra a sua posse, não há grandes preocupações.
Uma maneira de comprovar que a sua posse foi pacífica e incontestada é por meio de certidões judiciais negativas, as quais demonstram que você não foi alvo de processos judiciais relativos à posse do imóvel.
Ânimo de Dono: Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele. Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água/energia, impostos etc.
Portanto, se você cumprir com todos os requisitos acima, terá o direito de regularizar seu imóvel, onde após a sentença do juiz ou parecer favorável do oficial do cartório, passará a ter o imóvel em seu nome e se tornará o verdadeiro proprietário.
É POSSÍVEL SOMAR O MEU TEMPO DE POSSE COM O DO MORADOR ANTERIOR?
Sim, é possível.
Sabemos que um dos principais requisitos da usucapião é o tempo de posse. Na extraordinária, como você viu acima, o tempo necessário para adquirir a propriedade fica na faixa de 10 a 15 anos. Nesse sentido, completar todos esses anos pode ser uma tarefa difícil.
Imagine a seguinte situação: Você reside no apartamento há quatro anos e precisa regularizar a situação do seu imóvel. Apesar de não conseguir se enquadrar em nenhum tipo de regularização com esse período, descobre que o possuidor anterior viveu no local por 11 anos.
Nesse cenário, é possível somar os 11 anos do morador anterior aos seus 4 anos, totalizando 15 anos e adequando-se ao melhor tipo de regularização, que é a extraordinária.
Situações como essa são comuns em nosso escritório, e nossos clientes ficam bastante satisfeitos quando apresentamos essa solução. Esse conhecimento técnico é essencial e nem todos os profissionais o possuem, o que ressalta a importância de contratar um especialista no assunto.
Observação Importante!
Na usucapião especial urbana não é possível fazer soma de posse.
PRINCIPAIS VANTAGENS DE REGULARIZAR UM APARTAMENTO EM FORTALEZA ATRAVÉS DA USUCAPIÃO
Venhamos e convenhamos, não faria sentido você regularizar seu apartamento sem que isso lhe trouxesse algum retorno. Confira a seguir as principais vantagens que você adquire:
1. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL
Bora cuidar do próprio patrimônio? Um imóvel regularizado aumenta o seu valor de mercado em pelo menos 35%. Veja, regularizar seu imóvel não é um custo, mas sim um investimento.
2. VOCÊ SE TORNA O VERDADEIRO PROPRIETÁRIO
De que adianta possuir um imóvel e não ser considerado o proprietário dele?
Com a regularização, você deixa de ser apenas um possuidor e se torna o verdadeiro proprietário, aumentando e valorizando o seu patrimônio. Já que o imóvel finalmente estará registrado em seu nome, com toda a segurança jurídica que você busca.
3. SEGURANÇA DA PRÓPRIA MORADIA
Com a propriedade do imóvel você adquire segurança jurídica, tornando sua moradia muito mais segura, livre de imprevistos indesejáveis e vulnerabilidades.
É sobre fazer o que precisa ser feito. É a segurança do lar da sua família que está em jogo.
4. FACILIDADE NA VENDA E NA OBTENÇÃO DE CRÉDITO BANCÁRIO
Para financiar ou aceitar um imóvel como garantia, os bancos exigem que o imóvel esteja regular. O que facilita bastante o processo de venda, pois o comprador poderá financiar a compra.
Também facilita a obtenção de crédito bancário para que você possa captar recursos e realizar seus investimentos.
5. FACILIDADE NA TRANSMISSÃO DO IMÓVEL PARA OS HERDEIROS
Se você deseja garantir que seu imóvel seja transmitido para seus filhos de forma tranquila, é importante regularizá-lo antecipadamente.
O processo de inventário não é simples, e quando envolve imóveis irregulares, torna-se ainda mais complicado. Evite deixar para seus herdeiros mais uma questão problemática para resolverem, o que poderia resultar em desentendimentos familiares.
COMO FUNCIONA A REGULARIZAÇÃO DE APARTAMENTO EM FORTALEZA PELA USUCAPIÃO?
Como mencionado anteriormente, a usucapião é um direito que você adquire com o tempo e que exige um procedimento específico para ser conquistado.
Esse processo pode ser realizado tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial, ou seja, por meio da Justiça ou do Cartório. O funcionamento básico é o seguinte:
1º PASSO: ADVOGADO ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO
Sim, a presença de um advogado é obrigatória, seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial.
O profissional mais adequado para te representar em um processo de regularização é o especialista em Direito Imobiliário. Este possui o conhecimento e a capacidade técnica para prestar um serviço eficiente.
Um advogado especializado proporciona resultados mais rápidos e eficazes comparados a um advogado generalista.
Não arrisque um direito tão importante contratando qualquer profissional.
2º PASSO: A MELHOR ESTRATÉGIA PARA O SEU CASO
Cada caso é único. Não existe uma fórmula padrão para regularização de imóveis.
Nem sempre a via extrajudicial será a melhor opção, nem sempre seu caso se encaixará em todos os requisitos da usucapião.
Por isso, é crucial contratar um especialista. Será o advogado que determinará a melhor estratégia, reunirá a documentação necessária e colocará tudo em prática.
3º PASSO: REUNIÃO DA DOCUMENTAÇÃO
Esta é a etapa mais importante. É através da documentação que você comprovará para o juiz ou registrador que atende a todos os requisitos legais para regularizar seu apartamento em Fortaleza através da usucapião.
Lembrando que esses requisitos são cumulativos, ou seja, a falta de um pode comprometer todo o procedimento.
4º PASSO: PROTOCOLO E PROCESSAMENTO DA USUCAPIÃO
Com a documentação reunida, o advogado preparará a petição inicial e realizará o protocolo.
O advogado será responsável por acompanhar o processo, juntando documentos adicionais, despachando com o juiz ou registrador, e tomando todas as medidas necessárias para garantir o bom andamento do procedimento.
5º PASSO: CONCLUSÃO DO PROCEDIMENTO
Ao final do processo, o juiz ou o registrador decidirá se você tem o direito de regularizar seu apartamento.
Este é o momento mais aguardado.
Se tudo ocorrer conforme planejado, o juiz emitirá a sentença com julgamento procedente ou o registrador fornecerá o parecer favorável. Neste ponto, você finalmente regulariza a situação do seu imóvel, tornando-se o verdadeiro proprietário.
Com segurança jurídica e todos os seus direitos devidamente resguardados.
UMA DICA VALIOSA
Tenho certeza de que até aqui você percebeu que contratar um bom advogado especialista faz toda a diferença no tempo e na qualidade do seu processo.
Na minha experiência como advogado, observei erros comuns na contratação de advogados para usucapião de imóveis. Erros estes que comprometem todo o procedimento e prejudicam os clientes.
Imagina esperar por anos um procedimento de usucapião judicial e ao final não obter sucesso. Frustrante. Não quero que você passe por isso.
Portanto, aqui está o link de um texto que escrevi sobre esses erros e como evitá-los, basta clicar no título abaixo:
5 ERROS AO CONTRATAR UM ADVOGADO PARA USUCAPIÃO DE IMÓVEL
Boa leitura!
FACILIDADES DA REGULARIZAÇÃO DE APARTAMENTO PELA USUCAPIÃO
Como mencionado na introdução, a usucapião de apartamento, se comparada com outros tipos de regularização, possui certas facilidades que fazem toda a diferença durante o trâmite do procedimento. Vamos a elas:
Dispensa da Planta e Memorial Descritivo:
Normalmente, a Planta e Memorial Descritivo do imóvel são documentos obrigatórios em muitos processos de regularização.
No entanto, as matrículas dos apartamentos geralmente possuem medidas exatas e bem definidas, de acordo com a realidade física do imóvel.
Se o prédio estiver devidamente registrado e o apartamento possuir registro em cartório com medidas corretas, não será necessário apresentar planta e memorial descritivo.
Para verificar todos esses detalhes, basta solicitar uma certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e reuni-la com o restante da documentação.
Isso te economiza tempo e dinheiro.
Dispensa da Concordância dos Vizinhos:
Em processos de usucapião, todos que fazem confrontação com o imóvel, ou seja, os vizinhos, precisam ser notificados ou citados.
Isso é feito para que o confinante possa verificar se você está ou não invadindo o terreno dele. Após essa verificação, se ele não concordar, deverá contestar no prazo correto. Caso não se manifeste, o silêncio é interpretado como concordância.
Essa situação pode dificultar e atrasar o processo, dependendo do número de confrontantes.
Na usucapião de apartamento em condomínio, não é necessária a concordância dos vizinhos. Basta que o síndico concorde, mediante declaração por escrito, e tudo ficará bem.
Percebeu a facilidade? Por fim, para que isso seja possível, o prédio deve estar devidamente registrado no cartório de imóveis.
ONDE SERÁ FEITA A REGULARIZAÇÃO DE APARTAMENTO EM FORTALEZA?
Antes de 2015, a usucapião só podia ser feita pela via judicial, ou seja, pela Justiça.
Para desafogar o Poder Judiciário e evitar que cliente e advogado esperem anos para finalizar um processo, surgiu a opção da usucapião extrajudicial. Isso significa que a regularização será processada em Cartório.
Resumindo:
Atualmente, existem duas formas de processar uma usucapião: uma pela via judicial e a outra pela via extrajudicial (nos cartórios).
A principal diferença está na velocidade de finalização do procedimento. Enquanto na Justiça pode demorar alguns anos, no Cartório, a regra é que dure apenas alguns meses.
Outra diferença é que, para que a regularização possa ocorrer no cartório, não pode haver conflito. Caso você inicie o processo pela via extrajudicial e alguém se oponha, o procedimento será encaminhado para a via judicial.
PRINCIPAIS DOCUMENTOS PARA DAR ENTRADA NA REGULARIZAÇÃO DE APARTAMENTO EM FORTALEZA
Sem dúvida, reunir a documentação necessária é uma das etapas mais importantes. É através dela que você conseguirá provar que preenche os requisitos para a regularização do apartamento.
Vamos ao que interessa. Os documentos costumam variar de acordo com o caso concreto, mas normalmente são os seguintes:
1. Cadastro Imobiliário na Prefeitura de Fortaleza
Ter o imóvel cadastrado na Prefeitura em seu nome, embora não seja crucial, é visto com bons olhos pelo juiz/registrador. Excelente comprovação para o requisito de ânimo de dono.
2. Histórico de Contas de Água e Energia
Muito bons para provar o tempo de posse exclusiva que você teve, pois esses documentos costumam ter a data do início da titularidade. Você pode solicitar esses históricos na Enel e Cagece.
3. Certidão de Matrícula Atualizada
Se o imóvel estiver registrado em cartório, é obrigatório apresentar este documento. Ele contém informações essenciais, como o nome do atual proprietário, as medidas precisas do imóvel, os vizinhos, dentre outros detalhes relevantes.
4. Certidões Negativas da Justiça
Será através dessas certidões que você demonstrará que não sofreu processos judiciais para desocupar o imóvel, comprovando que sua posse era mansa e pacífica.
ENTENDA A REGULARIZAÇÃO DE APARTAMENTO ATRAVÉS DE UM CASO REAL
Para facilitar seu entendimento, vou dar um exemplo de uma situação comum que chega ao escritório.
Imagine o seguinte caso:
João, desconhecendo como funciona a compra de um imóvel, fechou um negócio apenas através de um contrato particular, o famoso “contrato de gaveta”, que não é o meio adequado para transferir a propriedade de um imóvel.
Após 10 anos morando no imóvel, João decidiu que era hora de regularizar o apartamento para garantir segurança jurídica para sua família e filhos, e fazer parte de seu patrimônio de forma oficial.
Ao conferir a situação do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, João descobriu que o apartamento ainda estava em nome do antigo vendedor. Ou seja, o imóvel estava irregular e João era apenas um mero possuidor.
E sabe qual a consequência disso? Além da insegurança jurídica, o imóvel sofre uma desvalorização de 35%.
Para complicar, João não faz ideia do paradeiro do antigo proprietário, ou seja, não será possível a transferência do imóvel pelos meios tradicionais, através da escritura pública.
Preocupado com a situação e com receio de deixar sua família desprotegida com a irregularidade do imóvel, João procurou um advogado especialista em direito imobiliário.
Ao verificar que preenchia os requisitos para regularização, o especialista reuniu a documentação necessária e logo fez o protocolo pela via extrajudicial, pois João tinha uma certa urgência.
Após cerca de 6 meses, o registrador do cartório emitiu um parecer favorável e João conseguiu regularizar seu imóvel, tornando-se o verdadeiro proprietário.
Ele garantiu a segurança jurídica do apartamento para sua família e filhos, assegurando que o imóvel fizesse parte do seu patrimônio de forma oficial.
CONCLUSÃO
Conseguiu entender como funciona a regularização de apartamento em Fortaleza? Espero que sim.
Às vezes, a única forma de regularizar um apartamento, terreno ou qualquer outro tipo de imóvel, é através desse procedimento.
Nesse texto, você aprendeu que nem toda usucapião é de terreno, e que sim, é possível regularizar um apartamento em condomínio.
Inclusive com decisão do STF nesse sentido.
Além disso, descobriu os principais documentos usados nesse tipo de situação e verificou se o caso se encaixa nos exemplos dados.
Agora que já sabe como proceder, esforce-se ao máximo para regularizar seu imóvel. Seja responsável e preventivo, ninguém sabe o dia de amanhã. Você deve cuidar e gerir bem o seu patrimônio hoje.
A escolha é sua.
Se você possui um apartamento e necessita regularizar e proteger a propriedade desse imóvel, considere entrar em contato com um advogado especialista em usucapião em Fortaleza e garanta segurança patrimonial.
Caso deseje entender como funciona trabalhamos com a usucapião no escritório, basta clicar no título abaixo:
REGULARIZAÇÃO DE APARTAMENTO EM FORTALEZA ATRAVÉS DA USUCAPIÃO
Conte comigo e até a próxima. Para me seguir nas redes sociais, basta clicar em Instagram.
