Pergunta frequente que recebo aqui no escritório: Como dar entrada no usucapião?
No Brasil, segundo dados oficiais do Governo, mais de 30 milhões de imóveis estão em situação de irregularidade.
Por vezes, a única solução para regularizar um imóvel, será através da Usucapião.
Vou te dar um exemplo:
João, comprou um imóvel de Francisco há 10 anos atrás, através de um contratinho particular, e durante todo esse tempo, fez do imóvel a sua moradia e de sua família.
Acontece que, João desconhecia que contrato particular não é o instrumento correto para transferir a propriedade de um imóvel, ou seja, o que o João tinha era apenas a posse.
Indo ao Cartório para verificar a situação de sua casa, João descobre que o imóvel ainda está em nome do antigo vendedor, o Francisco.
João ficou muito arrasado e preocupado com o que descobriu, pois sempre achou que era o verdadeiro dono do imóvel.
Mas não, o imóvel estava irregular, sem qualquer segurança jurídica.
Como se já não fosse o bastante, ninguém sabe do paradeiro de Francisco, nem se está vivo, pois já era um senhor de idade.
Impossibilitando assim, a transferência do imóvel da forma convencional, que seria através da escritura pública.
Nesse tipo de situação, restou para João regularizar seu imóvel através da Usucapião, já que preenche todos os requisitos que a lei exige.
Procurou um advogado especialista, entrou na Justiça para garantir seu direito e finalmente se tornou o verdadeiro proprietário do imóvel.
Agora João vive despreocupado, pois sabe que com a propriedade do imóvel em seu nome, adquiriu segurança jurídica para morar bem e viver tranquilo com sua família.
Percebeu que é uma situação bastante comum?
Pois bem, esse será o tema do texto de hoje.
Para ficar didático e de fácil compreensão, mostrarei um passo a passo sobre como dar entrada no Usucapião de imóvel.
Sem mais delongas, vamos ao tema!
PRIMEIRO PASSO: DESCUBRA SE VOCÊ TEM O DIREITO DE USUCAPIÃO
Sempre bom lembrar que a Usucapião não é um documento, mas sim um direito. Direito de transformar sua posse em propriedade, e por consequência disso, ter o imóvel registrado em seu nome.
Para ter esse direito, independente da espécie de usucapião, a lei exige que você preencha alguns requisitos, que são:
- Tempo de Posse: Sem dúvida, o requisito mais importante é o tempo que você tem de posse exclusiva do imóvel. Na grande maioria dos casos, esse tempo varia de 5, 10 e 15 anos.
- Posse Mansa, Pacífica e Ininterrupta: Isso quer dizer que, durante o tempo que você passou na posse do imóvel, ninguém se opôs ou foi contra. Em outras palavras, se você não sofreu uma ação judicial para desocupar o imóvel durante o tempo que ficou na posse exclusiva, ela é considerada mansa, pacífica e ininterrupta.
- Ânimo de Dono: Nada mais é do que agir como se fosse o dono do imóvel. Realizando manutenções, reformas, pagando as contas de água/energia, pagando impostos como IPTU, etc. Atitudes que só quem se sente dono de um imóvel costuma fazer.
Se você cumprir com todos os requisitos acima, terá o direito de Usucapião. Ele já é seu. Só precisará ir até um juiz ou registrador, através de um advogado, reconhecer esse direito.
Onde após a sentença do juiz ou parecer favorável do registrador do cartório, terá o imóvel em seu nome e se tornará o verdadeiro proprietário.
SEGUNDO PASSO: PROCURE UM ADVOGADO ESPECIALISTA NO ASSUNTO
Sim, a presença do advogado é obrigatória em um processo de Usucapião, seja ele judicial ou extrajudicial. A recomendação é que seja um Advogado Especialista em Direito Imobiliário.
E por que falo isso? Porque o Direito e a Advocacia estão cada vez mais complexos.
A Usucapião em específico não é um procedimento fácil, pelo contrário, é um procedimento bastante técnico. Esse tema quase nunca é visto com profundidade na Faculdade.
Para se tornar especialista no assunto, o profissional precisou dedicar mais alguns anos para dominar esse tipo de direito e prestar um serviço de qualidade.
Além disso, não queira deixar um direito tão importante nas mãos de qualquer um. É a propriedade do seu bem mais valioso que está em jogo.
Um advogado especialista costuma ter um desempenho bem mais rápido e eficaz que um advogado generalista, o que aumenta significativamente as chances de sucesso da sua Usucapião. Portanto, muita responsabilidade na hora de contratar um advogado.
Na minha experiência como advogado, pude perceber os erros que as pessoas cometem no momento de contratar um advogado para usucapião.
E eu não quero que você passe por isso.
Portanto, aqui vai o link de um texto que escrevi falando sobre esses erros e como evita-los, basta clicar no título abaixo:
5 ERROS AO CONTRATAR UM ADVOGADO PARA USUCAPIÃO
QUANTO CUSTA UM ADVOGADO PARA FAZER USUCAPIÃO?
O valor que um advogado cobra para realizar uma Usucapião depende de alguns pontos, explico:
Quanto mais experiente for o advogado, maior será o seu preço, isso é inquestionável.
A especialidade em direito imobiliário também é um ponto que influencia bastante, pois quanto mais especialista o advogado for, maior será a sua segurança.
Em síntese, com o intuito de proporcionar uma orientação mais precisa e evitar desorientações, conduzi uma breve pesquisa. Embora o preço mínimo apresente consideráveis variações entre os estados, conforme indicado pelas tabelas da OAB, é possível observar que, em geral, mantém-se em torno de 10 mil reais.
TERCEIRO PASSO: REUNIR A DOCUMENTAÇÃO
Com certeza uma das etapas mais importantes do procedimento. Será através da documentação que você conseguirá comprovar que preenche os requisitos da Usucapião.
Cliente e advogado precisam trabalhar juntos para reunir uma documentação robusta, pois fará toda a diferença no decorrer do processo, inclusive na velocidade.
Acredite, uma documentação forte é sempre bem vista pelo juiz. É através dela que ele formará o seu convencimento, para julgar procedente ou improcedente.
É aqui onde o advogado especialista faz toda a diferença, pois já conhece o “caminho das pedras” para chegar no melhor resultado possível, a sentença procedente.
A documentação costuma variar de acordo com o caso, mas normalmente são:
- Planta e Memorial Descritivo do imóvel, feito por um engenheiro ou arquiteto.
- Cadastro Imobiliário da Prefeitura.
- Histórico de Contas de Água e Energia.
- Contrato Particular de Compra e Venda, se houver.
- IPTU ou ITR em dia.
- Matrícula Atualizada, se houver.
- Certidões Negativas da Justiça.
Após a reunião da documentação, o advogado trabalhará na elaboração da petição/requerimento para dar entrada no Usucapião, onde será feito toda a parte técnico/jurídica para iniciar o processo, seja na Justiça ou no Cartório.
ONDE SERÁ FEITO O PROCESSO DE USUCAPIÃO?
Como falei logo acima, o processo de usucapião pode ser feito tanto pela Justiça, quanto pelo Cartório.
A principal diferença está na velocidade e nas taxas.
Normalmente, e isso não é novidade para ninguém, nossa Justiça é lenta, e pode ser que o processo demore alguns anos, dependendo da complexidade do caso.
O lado bom, é que muitas vezes se consegue a gratuidade da Justiça, e ainda que não consiga, as custas são diluídas no decorrer do processo.
Pelo Cartório o processo dura apenas alguns meses. O problema é que nem todo mundo está disposto a pagar as taxas cartorárias, que são calculadas de acordo com o valor do imóvel.
Vai depender da pressa e condição financeira da pessoa.
O QUE GANHO FAZENDO A USUCAPIÃO?
Venhamos e convenhamos, não faria sentido você dar entrada no Usucapião sem que isso lhe trouxesse algum retorno.
Quando se finaliza uma Usucapião o seu imóvel se torna regular, e com isso algumas vantagens bem atraentes como:
- Valorização do Imóvel: Um imóvel regular aumenta o seu valor de mercado em aproximadamente 40%. Enxergue a regularização como um investimento, e não como um gasto.
- Você se torna o verdadeiro proprietário: Com a Usucapião, você deixa de ser um mero possuidor e passar a ser o verdadeiro proprietário do imóvel. Com o imóvel devidamente registrado em seu nome, como é deve ser.
- Segurança da moradia: Ter a propriedade do imóvel gera toda uma segurança jurídica. Para que você possa dormir tranquilo, livre de imprevistos indesejáveis, sabendo que o imóvel é verdadeiramente seu.
- Facilidade na venda: Para conceder crédito para um financiamento os bancos exigem que o imóvel esteja regular. Poucas pessoas conseguirão pagar um imóvel com recursos próprios. A regularização facilita, e muito, o processo de venda do imóvel.
- Facilidade na transmissão para os herdeiros: Transmitir um imóvel torna-se uma jornada descomplicada quando a propriedade está devidamente regularizada. A regularidade simplifica o processo de transferência para os herdeiros, evitando possíveis desentendimentos e proporcionando uma transição tranquila e transparente.
O QUE IMPEDE A USUCAPIÃO?
Existem situações que nem mesmo a Usucapião poderá resolver. Seja porque é expressamente proibido por lei, seja porque o entendimento dos tribunais são contrários.
Irei elencar as principais situações onde não é possível a Usucapião, vamos lá:
Imóveis Públicos: Imóveis de propriedade do município, do estado ou da União, não podem sofrer Usucapião, fim de papo. A lei é bastante clara quanto a isso.
Mera Detenção: Exemplo clássico do caseiro que cuida do imóvel do patrão. Esse tipo de posse não adequada para realizar a Usucapião. Por mais que ele passe anos cuidando do imóvel, não poderá usucapir, pois existe uma relação hierárquica.
Imóvel de Aluguel: Por mais que você passe anos morando no mesmo imóvel, se você paga aluguel para o proprietário ou quem quer que seja, não será possível usucapir. Pois essa posse não é considerada mansa e pacífica.
Imóveis financiados pela Caixa: Se o imóvel estiver vinculado ao financiamento da Caixa, ele não pode sofrer Usucapião. Esse é o entendimento do STJ. Esse tipo de imóvel é equiparado a bem público, e por lei, não é possível fazer usucapião de bem público
DÚVIDAS COMUNS SOBRE USUCAPIÃO
Com certeza a dúvida sobre como dar entrada na usucapião é bastante frequente, mas além dela observei um padrão na busca por outras informações igualmente importantes. Nesse tópico falaremos sobre elas, me acompanhe:
É POSSÍVEL USUCAPIÃO DE IMÓVEL DE HERANÇA?
Sim, esse é o atual entendimento do STJ sobre o tema. Em síntese, o raciocínio é o seguinte:
É justo que herdeiro que, após a morte do autor da herança, continuou morando no imóvel com exclusividade, assumiu a responsabilidade de pagar todas as taxas e impostos relativos ao imóvel e agiu como dono durante muitos anos.
Ou seja, não pode ficar refém da inercia dos outros herdeiros e ter a regularização do seu imóvel prejudicada.
Se você se identifica com esse tipo de situação, sugiro a leitura de um texto que escrevi exclusivamente sobre essa tema, basta que você clique na frase abaixo:
COMO DAR ENTRADA NA USUCAPIÃO DE IMÓVEL DE HERANÇA
QUEM PAGA IPTU TEM DIREITO A USUCAPIÃO?
Embora seja um meio de prova bastante importante, apenas isso não basta.
Se você paga e tem o IPTU em dia, parabéns. Se pretende mesmo regularizar seu imóvel através da usucapião, saiba que essa documentação ajudará bastante.
No entanto, fora o pagamento do IPTU, você precisará preencher todos os outros requisitos da Usucapião, ok?
Pois eles são cumulativos, ou seja, a falta de um deles pode prejudicar todo o resto do procedimento.
É POSSÍVEL FAZER USUCAPIÃO DE APARTAMENTO?
Muita gente acha que a Usucapião só pode ser feita para regularizar a situação de terrenos, mas não, todo e qualquer tipo de imóvel pode ser objeto desse tipo de procedimento.
Já existe decisão favorável da nossa Suprema Corte (STF) sobre esse tema, então sim, é possível fazer usucapião de apartamento.
Inclusive, algumas peculiaridades presentes nesse tipo de situação, tornam a usucapião de apartamento um pouco mais fácil.
Para entender mais sobre esse tema, clique aqui.
CONCLUSÃO
Nesse texto você descobriu o passo a passo de como dar entrada no Usucapião de imóvel. Achou fácil ou complicado? Tentei ser o mais didático e simples possível.
Como disse no texto acima, em muitas situações a Usucapião acaba sendo a única alternativa para se regularizar um imóvel. Na dúvida, consulte um advogado especialista na área de sua confiança.
Agora que você está por dentro do assunto, se esforce para dar o primeiro passo rumo a regularização do seu imóvel. Para que você possa ficar tranquilo, com segurança jurídica, sabendo que o imóvel está no seu nome e ninguém pode te tirar isso.
É sobre fazer o que precisa ser feito. Seja responsável e preventivo, ninguém sabe o dia de amanhã. Você deve cuidar e gerir bem o seu patrimônio hoje.
A escolha é sua.
Caso deseje falar com um advogado especialista em Usucapião de imóvel, basta clicar no link abaixo:
QUERO FALAR COM UM ESPECIALISTA SOBRE COMO DAR ENTRADA NA USUCAPIÃO
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