Dúvida bastante comum que chega aqui pelo escritório: Usucapião de Apartamento em Condomínio, é possível?
Bom, vamos lá.
A usucapião é um procedimento amplamente utilizado para regularizar a propriedade de imóveis. Muitos acreditam erroneamente que só é possível aplicar a usucapião em terrenos, porém, via de regra, qualquer tipo de imóvel pode ser regularizado por meio desse instituto, incluindo apartamentos.
De fato, é viável realizar a usucapião de apartamentos em condomínio, e já existem decisões favoráveis nesse sentido por parte do Supremo Tribunal Federal (STF). Tal jurisprudência proporciona uma segurança jurídica significativa a esse direito, uma vez que as decisões do STF influenciam diretamente o entendimento dos juízes e tribunais em seus julgamentos.
Além disso, a usucapião de apartamento possui algumas peculiaridades que acabam facilitando o seu processamento. Não se preocupe, falaremos sobre isso mais adiante.
Nesse texto você vai aprender quais são os requisitos para regularizar seu apartamento através da usucapião, quais são as principais espécies, as peculiaridades e as principais vantagens desse procedimento.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema!
PRIMEIRO PASSO: DESCUBRA SE VOCÊ TEM O DIREITO DE USUCAPIÃO.
Inicialmente, entenda que a usucapião não é um documento, mas sim um direito. Direito de transformar a sua posse em propriedade.
Portanto, antes de decidir dar entrada no processo de usucapião de apartamento, você precisa verificar se preenche os requisitos que a lei exige.
Há diversas modalidades de usucapião, e a escolha da mais adequada para o seu caso será feita pelo advogado especializado em direito imobiliário. Este profissional possui a capacitação necessária para elaborar a melhor estratégia jurídica para o seu processo, visando alcançar o sucesso.
Tudo dependerá do caso concreto. Como estamos tratando de uma situação mais específica, separei para você as duas principais espécies utilizadas para regularizar apartamentos.
Portanto, basta você verificar os requisitos nas próximas linhas e identificar em qual tipo de usucapião o seu caso melhor se encaixa, são elas:
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
Embora seja um tipo de Usucapião com muitos requisitos, o tempo de posse exigido é um dos menores, o que torna essa espécie bastante atraente. Para se enquadrar na usucapião especial urbana você precisará de:
1- Tempo de Posse:
Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel por pelo tempo de 5 (cinco) anos.
2- Imóvel Urbano:
O imóvel precisa necessariamente ser considerado urbano, estar na zona urbana da cidade. Você pode comprovar isso através do comprovante de IPTU, já que é um imposto exclusivo de imóveis urbanos. E convenhamos, você já viu algum apartamento na zona rural?
3- Metragem do Imóvel:
Para esse tipo de usucapião, é necessário que o imóvel não ultrapasse a metragem de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
4- Não ter outro Imóvel registrado em seu nome:
É importante ressaltar que, para pleitear a usucapião especial urbana, não se pode possuir outro imóvel registrado em cartório em seu nome. Esta é uma condição fundamental estabelecida pela legislação brasileira para evitar que pessoas que já possuam propriedades obtenham vantagens indevidas através da usucapião.
5- Uso do Imóvel:
O uso do imóvel precisa necessariamente ser destinado para sua moradia ou de sua família, ou seja, não pode usar o imóvel para fins de locação.
6- Posse Mansa, Pacífica e Ininterrupta:
Isso quer dizer que durante o tempo que você esteve na posse exclusiva do imóvel, ninguém a tenha contestado. Então, se você não sofreu um processo judicial contra a sua posse, não há grandes preocupações.
7- Ânimo de Dono:
Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele. Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água, energia, impostos etc.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Sem dúvida, a mais comum de todas as espécies. Embora seja a espécie com o tempo mais longo, os requisitos são bem simples. Para esse tipo de usucapião é necessário que você tenha:
1- Tempo de Posse:
Será necessário que você detenha a posse exclusiva do imóvel pelo período de 15 (quinze) anos. No entanto, esse prazo pode ser reduzido para 10 (dez) anos caso o imóvel tenha sido utilizado como sua moradia.
2- Posse Mansa, Pacífica e Ininterrupta:
Isso significa que, durante o período em que você esteve na posse exclusiva do imóvel, ninguém contestou essa posse. Portanto, se não houve processos judiciais contra a sua posse, não há grandes preocupações.
Uma maneira de comprovar que a sua posse foi pacífica e incontestada é por meio de certidões judiciais negativas, as quais demonstram que você não foi alvo de processos judiciais relativos à posse do imóvel.
3- Ânimo de Dono:
Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele. Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água/energia, impostos etc.
Portanto, se você cumprir com todos os requisitos acima, terá o direito da Usucapião, onde após a sentença do juiz ou parecer favorável do oficial do cartório, passará a ter o imóvel em seu nome e se tornará o verdadeiro proprietário.
É POSSÍVEL SOMAR O MEU TEMPO DE POSSE COM O DO MORADOR ANTERIOR?
Sim, é possível.
Sabemos que um dos principais requisitos da Usucapião é o tempo de posse. Na Usucapião Extraordinária, como você viu acima, o tempo necessário para adquirir a propriedade fica na faixa de 10 a 15 anos. Nesse sentido, completar todos esses anos pode ser uma tarefa difícil.
Imagine a seguinte situação:
Você reside no apartamento há quatro anos e precisa regularizar a situação do seu imóvel. Apesar de não conseguir se enquadrar em nenhum tipo de usucapião com esse período, descobre que o possuidor anterior viveu no local por 11 anos.
Nesse cenário, é possível somar os 11 anos do morador anterior aos seus 4 anos, totalizando 15 anos e adequando-se ao melhor tipo de usucapião, que é a extraordinária.
Situações como essa são comuns em nosso escritório, e nossos clientes ficam bastante satisfeitos quando apresentamos essa solução. Esse conhecimento técnico é essencial e nem todos os profissionais o possuem, o que ressalta a importância de contratar um especialista no assunto.
Observação Importante!
Na Usucapião Especial Urbana não é possível fazer soma de posse.
PRINCIPAIS VANTAGENS DE REGULARIZAR UM APARTAMENTO ATRAVÉS DA USUCAPIÃO
Venhamos e convenhamos, não faria sentido você regularizar seu apartamento pela Usucapião sem que isso lhe trouxesse algum retorno. Confira a seguir as principais vantagens que você adquire:
1- VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL
Bora cuidar do próprio patrimônio? Um imóvel regularizado pela usucapião aumenta o seu valor de mercado em pelo menos 35%. Veja, regularizar seu imóvel não é um custo, mas sim um investimento.
2- VOCÊ SE TORNA O VERDADEIRO PROPRIETÁRIO
De que adianta possuir um imóvel e não ser considerado o proprietário dele?
Com a usucapião, você deixa de ser apenas um possuidor e se torna o verdadeiro proprietário, aumentando e valorizando o seu patrimônio. Já que o imóvel finalmente estará registrado em seu nome, com toda a segurança jurídica que você busca.
3- SEGURANÇA DA PRÓPRIA MORADIA
Com a propriedade do imóvel você adquire segurança jurídica, tornando sua moradia muito mais segura, livre de imprevistos indesejáveis e vulnerabilidades.
É sobre fazer o que precisa ser feito. É a segurança do lar da sua família que está em jogo.
4- FACILIDADE NA VENDA E NA OBTENÇÃO DE CRÉDITO BANCÁRIO
Para financiar ou aceitar um imóvel como garantia, os bancos exigem que o imóvel esteja regular. O que facilita bastante o processo de venda, pois o comprador poderá financiar a compra.
Também facilita a obtenção de crédito bancário para que você possa captar recursos e realizar seus investimentos.
5- FACILIDADE NA TRANSMISSÃO DO IMÓVEL PARA OS HERDEIROS
Se você deseja garantir que seu imóvel seja transmitido para seus filhos de forma tranquila, é importante regularizá-lo antecipadamente.
O processo de inventário não é simples, e quando envolve imóveis irregulares, torna-se ainda mais complicado. Evite deixar para seus herdeiros mais uma questão problemática para resolverem, o que poderia resultar em desentendimentos familiares.
COMO FUNCIONA A USUCAPIÃO DE APARTAMENTO?
Como disse mais acima, a usucapião é um direito que você adquire com o tempo e que será necessário passar por um procedimento para conquistá-lo.
Essa ação pode ser processada tanto pela via judicial, quanto pela via extrajudicial, ou seja, pela Justiça ou pelo Cartório. E funciona basicamente assim:
1º Passo: ADVOGADO ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO
Sim, a presença do advogado é obrigatória. Seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial.
O profissional mais adequado para te representar em um processo de usucapião é o especialista em Direito Imobiliário. Ele que tem o conhecimento e a capacidade técnica para prestar um bom serviço.
Um advogado especialista possui um resultado muito mais rápido e eficiente quando comparado com um advogado generalista.
Não coloque um direito tão importante nas mãos de qualquer um.
2º Passo: A MELHOR ESTRATÉGIA PARA O SEU CASO
Cada caso, é um caso. Não existe receita de bolo quando estamos falando de Usucapião.
Nem sempre a via extrajudicial será a melhor escolha, nem sempre o seu caso se encaixará no melhor tipo de usucapião.
Por isso a importância de contratar quem entende do assunto. Será o advogado especialista que irá se esforçar ao máximo para traçar a melhor estratégia, reunir a melhor documentação e colocar tudo isso em jogo.
3º Passo: REUNIÃO DA DOCUMENTAÇÃO
Acredito que aqui seja a etapa mais importante, explico: Será através da documentação que você comprovará para o juiz ou para o registrador que preenche todos os requisitos exigidos pela lei para conquistar o direito de Usucapião.
Lembrando que esses requisitos são cumulativos, ou seja, a falta de um pode comprometer todo o restante do procedimento.
4º Passo: PROTOCOLO E PROCESSAMENTO DA USUCAPIÃO
Reunida a documentação, o advogado preparará a petição inicial e logo após realizará o protocolo.
O advogado será responsável por acompanhar o processo, podendo juntar nos autos documentos adicionais, despachar com o juiz ou registrador, e tomar todas as medidas necessárias para garantir o bom andamento do procedimento.
5º Passo: CONCLUSÃO DO PROCEDIMENTO
Ao final do processo, o juiz ou o registrador irá decidir se você tem ou não direito de regularizar seu apartamento através da usucapião.
É o momento mais esperado por todos.
Se tudo ocorrer como planejado, o juiz emitirá a sentença com julgamento procedente e o registrador o parecer favorável. Momento em que você finalmente regulariza a situação do seu imóvel e se transforma no verdadeiro proprietário.
Com segurança jurídica e todos os seus direitos devidamente resguardados.
UMA DICA VALIOSA
Eu tenho certeza de que até aqui você conseguiu perceber que contratar um bom advogado especialista vai fazer toda a diferença no tempo e na qualidade do seu processo.
Na minha experiência como advogado, pude perceber os erros que as pessoas cometem no momento de contratar um advogado para usucapião.
E eu não quero que você passe por isso.
Portanto, aqui vai o link de um texto que escrevi falando sobre esses erros e como evitá-los, basta clicar no título abaixo:
5 ERROS AO CONTRATAR UM ADVOGADO PARA USUCAPIÃO
Boa leitura!
FACILIDADES DA USUCAPIÃO DE APARTAMENTO
Como disse na introdução desse texto, a usucapião de apartamento, se comparada com outros tipos mais comuns, possui certas facilidades que fazem toda a diferença durante o trâmite do procedimento. Vamos à elas:
A não necessidade de Planta e Memorial Descritivo:
Normalmente, na grande maioria dos processos de Usucapião, a Planta e Memorial Descritivo do imóvel são documentos obrigatórios.
Acontece que, geralmente, as matrículas dos apartamentos possuem as medidas exatas e bem definidas, de acordo com a realidade física do imóvel.
Se o prédio estiver devidamente registrado, o apartamento possuir registro em cartório e as medidas na matrícula estiverem corretas, não será necessário apresentar planta e memorial
Para verificar todos esses detalhes, basta solicitar uma certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e reuni-la com o resto da documentação.
Logo, com isso, você acaba economizando uma média de dois mil reais.
Dispensa da concordância dos vizinhos:
Em processos de usucapião, todos que fazem confrontação com o imóvel, ou seja, os vizinhos, precisam ser notificados ou citados.
Isso é feito para que o confinante possa verificar se você está ou não invadindo o terreno dele. Após essa verificação, se ele não concordar, deverá contestar no prazo correto. Caso não se manifeste, o silêncio é interpretado como concordância.
Esse tipo de situação acaba por dificultar e atrasar o processo, a depender do número de confrontantes.
Na usucapião de apartamento em condomínio não é necessário a concordância dos vizinhos. Dessa forma, basta que o síndico concorde, mediante declaração por escrito, e tudo ficará bem.
Percebeu a facilidade?
Por fim, para que isso seja possível, basta que o prédio esteja devidamente registrado no cartório de imóveis.
ONDE SERÁ FEITO A USUCAPIÃO DE APARTAMENTO?
Antes de 2015 a usucapião só poderia ser feita pela via judicial, ou seja, pela Justiça.
Mas com o intuito de desafogar o Poder Judiciário e evitar com que cliente e advogado esperem anos para finalizar um processo, surgiu a opção da usucapião extrajudicial. Que nada mais é do que a usucapião que será processada em Cartório.
Resumindo:
Atualmente existem duas formas de se processar uma usucapião, uma é pela via judicial e a outra é pela via extrajudicial (nos cartórios).
A principal diferença está na velocidade de finalização do procedimento. Enquanto na Justiça pode demorar alguns anos, no Cartório a regra é que dure apenas alguns meses.
Outra diferença é que para que a usucapião possa acontecer pelo cartório, não pode existir conflito. Pois caso você inicie o processo pela via extrajudicial e alguém se oponha, o procedimento será encaminhado para a via judicial.
PRINCIPAIS DOCUMENTOS PARA DAR ENTRADA NA USUCAPIÃO DE APARTAMENTO
Sem dúvida alguma, a reunião da documentação é uma das etapas mais importantes. É através dela que você conseguirá provar que preenche os requisitos da usucapião.
Pois bem, vamos ao que interessa. Os documentos costumam variar de acordo com o caso concreto, mas normalmente são os seguintes:
Cadastro Imobiliário na Prefeitura:
Ter o imóvel cadastrado na Prefeitura em seu nome, embora não seja crucial, é visto com bons olhos pelo juiz/registrador. Excelente comprovação para o requisito de ânimo de dono.
Histórico de Contas de Água e Energia:
Muito bons para provar o tempo de posse exclusiva que você teve, pois esses documentos costumam ter a data do início da titularidade.
Matrícula Atualizada:
Se o imóvel estiver registrado em cartório, é obrigatório apresentar esse documento. Ele contém informações essenciais, como o nome do atual proprietário, as medidas precisas do imóvel, os vizinhos, dentre outros detalhes relevantes.
Certidões Negativas da Justiça:
Será através dessa certidões que você demonstrará que não sofreu processos judiciais para desocupar o imóvel, comprovando que sua posse era mansa e pacífica.
ENTENDA A USUCAPIÃO DE APARTAMENTO ATRAVÉS DE UM CASO REAL
Para facilitar seu entendimento, vou dar um exemplo de uma situação que chega com frequência aqui no escritório.
Imagine o seguinte caso:
João, desconhecendo como funciona a compra de um imóvel, fechou um negócio apenas através de um contrato particular, o famoso “contrato de gaveta”, que não é o meio adequado para se transferir a propriedade de um imóvel.
Após 10 anos morando no imóvel, surgiu para João uma oportunidade de emprego em outro estado, e por esse motivo, decidiu vender o seu apartamento.
Acontece que, para fechar o negócio, o comprador exigiu que o imóvel estivesse devidamente regularizado.
Após conferir a situação do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, João descobriu que o apartamento ainda estava em nome do antigo vendedor. Ou seja, o imóvel estava irregular e João era apenas um mero possuidor.
E sabe qual a consequência disso? Fora toda a insegurança jurídica que isso gera, o imóvel sofre uma desvalorização do seu valor de mercado em 35%.
E pra completar, adivinha só…
João não faz ideia do paradeiro do antigo proprietário, ou seja, não será possível a transferência do imóvel pelos meios tradicionais, que seria através da escritura pública.
Preocupado com a situação e com receio de perder muito dinheiro com a irregularidade do imóvel, João procura um advogado especialista em direito imobiliário.
Ao verificar que preenchia os requisitos do Usucapião, o especialista reuniu a documentação necessária e logo fez o protocolo do usucapião pela via extrajudicial, pois João tinha uma certa urgência.
Após cerca de 6 meses, o registrador do cartório emitiu um parecer favorável e João conseguiu regularizar seu imóvel, e enfim, se tornar o verdadeiro proprietário.
Conseguiu vender seu apartamento por um ótimo valor, realizou sua mudança para o estado de São Paulo e com o dinheiro da venda, conseguiu se manter bem por vários e vários meses.
CONCLUSÃO
Conseguiu entender como funciona a Usucapião de Apartamento? Espero que sim.
Às vezes, a única forma de se regularizar um apartamento, um terreno, ou qualquer outro tipo de imóvel, será através desse procedimento.
Nesse texto você aprendeu que nem todo usucapião é de terreno, e que sim, é possível fazer uma usucapião de apartamento em condomínio.
Inclusive com decisão do STF.
Além disso, descobriu as principais espécies e os principais documentos usados nesse tipo de situação. Bem como, pôde verificar se o caso se encaixa, ou não, nos exemplos que dei.
Agora que já sabe como proceder, se esforce ao máximo para regularizar seu imóvel. Seja responsável e preventivo, ninguém sabe o dia de amanhã. Você deve cuidar e gerir bem o seu patrimônio hoje.
Você quer ser considerado o herói da sua família ou a pessoa que deixou o próprio lar inseguro juridicamente?
A escolha é sua.
Se você possui um apartamento e necessita regularizar e proteger a propriedade desse imóvel, considere entrar em contato com um advogado especialista de usucapião e garanta segurança patrimonial.
Conte comigo e até a próxima.
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