Dúvidas sobre usucapião de imóvel? Bom, não se preocupe, você está no lugar certo. Nesta conversa abordaremos os principais questionamentos sobre esse tema e como você deve agir diante de possíveis contratempos.
É comum que dúvidas surjam ao decidir regularizar seu imóvel através da usucapião, como:
- Como provar meu tempo de posse?
- Tenho outro imóvel, posso realizar a usucapião?
- É possível processar uma usucapião pelo cartório?
- Quais são os documentos necessários?
- Posso fazer usucapião de imóvel de herança?
Acertei? Nas linhas abaixo conversaremos sobre essas e muitas outras dúvidas sobre usucapião de imóvel, para que você saia daqui com bastante conhecimento prático e pronto para regularizar seu imóvel sem prejuízos indesejáveis.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
DÚVIDA 1: O QUE EU GANHO REGULARIZANDO MEU IMÓVEL ATRAVÉS DA USUCAPIÃO?
Se você está pesquisando sobre usucapião, é sinal de que seu imóvel se encontra irregular, correto? E se você está, de fato, comprometido em resolver essa situação e se livrar desse problema, aqui estão 5 bons motivos para você regularizar seu bem imóvel.
1- VALORIZAÇÃO DO PREÇO DE MERCADO
Um imóvel regularizado aumenta o seu valor de mercado em pelo menos 40%. Perceba, regularizar o seu imóvel não é um gasto, mas sim um investimento.
Além de uma enorme insegurança jurídica, permanecer com a propriedade do seu imóvel irregular é prejudicar o próprio patrimônio. Vamos mudar essa realidade?
2- A TÃO SONHADA SEGURANÇA JURÍDICA
Com a propriedade devidamente regularizada em seu nome, você conquista a tão almejada segurança jurídica. Essa segurança é a garantia que proporciona tranquilidade, assegurando que todos os seus direitos estão protegidos e ninguém pode privá-lo disso.
Aqui é onde você e sua família podem desfrutar de paz, sabendo que o lar de vocês está livre de surpresas desagradáveis, vulnerabilidades e prejuízos desnecessários.
3- TRANSMISSÃO FACILITADA PARA HERDEIROS
Se a preocupação é deixar seu patrimônio imobiliário para seus filhos, a regularização antecipada é a chave.
O processo de inventário é complexo, e a partilha de imóveis irregulares torna tudo mais complicado. Não sobrecarregue seus herdeiros com mais um problema a ser resolvido. Regularize seu imóvel agora para uma transmissão tranquila e descomplicada.
4- AGILIDADE EM NEGOCIAÇÕES
Ao buscar crédito para um financiamento imobiliário, os bancos impõem a condição de que o imóvel esteja devidamente regularizado. Para a maioria, adquirir uma propriedade por recursos próprios é uma tarefa desafiadora.
A regularização simplifica consideravelmente o processo de venda do imóvel, proporcionando maior agilidade e facilidade na negociação.
5- ACESSO A CRÉDITO BANCÁRIO
Ao buscar crédito com mais facilidade, os bancos frequentemente solicitam a utilização de um bem como garantia, sendo o imóvel uma opção comum. No entanto, para que esse bem possa ser oferecido como garantia, a regularização é uma exigência essencial.
DÚVIDA 2: QUAIS SÃO OS PRICIPAIS REQUISITOS DA USUCAPIÃO E COMO PROVÁ-LOS?
São três os principais requisitos que baseiam toda e qualquer espécie de usucapião, e nas linhas abaixo te explicarei um por um:
1- TEMPO DE POSSE
Indiscutivelmente, o aspecto mais crucial é o tempo de posse exclusiva do imóvel, geralmente estabelecido em períodos de 5, 10 ou 15 anos.
Como provar: Através de testemunhas, históricos de titularidade de companhias de água e energia, fotos, recibos ou contratos de compra e venda são algumas formas de provar o tempo de posse.
2- POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA
A posse mansa e pacífica significa que a pessoa ocupou e utilizou um imóvel de maneira tranquila e sem enfrentar oposição ou contestação por parte de outras pessoas. Durante o período em que a posse foi exercida, não ocorreram disputas judiciais ou ações para desocupar o imóvel.
A posse ininterrupta acontece quando alguém mantém o controle e uso contínuo de um bem, como uma propriedade, sem interrupções ao longo do tempo.
Como provar: Através de certidões negativas judiciais.
3- ÂNIMO DE DONO
Para preencher esse requisito, você deve agir e se comportar como se fosse o verdadeiro dono. Isso inclui realizar atividades típicas de um proprietário, como fazer manutenções, realizar melhorias, pagar impostos e contas associadas à propriedade.
Como provar: Impostos em dia, contas em dia, reformas feitas e testemunhas.
DÚVIDA 3: TENHO OUTRO IMÓVEL EM MEU NOME, ESTOU IMPEDIDO DE FAZER A USUCAPIÃO?
Não necessariamente. Entenda, existem diversas espécies de usucapião e, na grande maioria dos casos, ter ou não outro imóvel em seu nome não fará diferença.
Existem apenas duas espécies onde um dos requisitos é que você não seja proprietário de outro imóvel, são elas:
- Usucapião Especial Urbana
- Usucapião Especial Rural
Quer descobrir e entender as principais espécies de usucapião? Basta acessar o título abaixo e ler o texto. Lá, falei sobre os requisitos de casa espécie de usucapião, um por um:
USUCAPIÃO DE IMÓVEL: COMO SABER SE TENHO DIREITO?
DÚVIDA 4: TENHO IPTU EM MEU NOME, AINDA PRECISO REALIZAR A USUCAPIÃO?
Entenda de uma vez por todas: Cadastro não é sinônimo de Registro.
A simples inclusão do imóvel no cadastro da Prefeitura e a presença do IPTU em seu nome não conferem a propriedade. No Brasil, para ser reconhecido como legítimo proprietário, é imperativo registrar o imóvel no Cartório de Imóveis.
Cadastro e registro são conceitos distintos.
É importante destacar que qualquer possuidor pode ter o IPTU em seu nome. Algumas prefeituras aceitam contratos de locação como documento válido para a transferência de titularidade. Ou seja, até mesmo um inquilino, desde que especificado no contrato, pode figurar como titular do IPTU.
Essa distinção ressalta como a mera inclusão no cadastro não confere a verdadeira propriedade. É por isso que reforço: quem não registra, não detém a titularidade real.
DÚVIDA 5: É POSSÍVEL A USUCAPIÃO DE IMÓVEL DE HERANÇA?
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) estabeleceu firmemente que a Usucapião de Imóvel de Herança é possível, embora seja uma empreitada desafiadora.
Essa modalidade de usucapião foge à regra, e, por isso, é crucial estar atento a detalhes distintos das outras formas usuais de usucapião.
PONTO 1: POSSE EXCLUSIVA
A posse deve ser exclusiva do herdeiro que busca a Usucapião, ou seja, ao longo dos anos, ele deve ter possuído o imóvel de maneira única. É necessário comprovar que apenas ele utilizava o imóvel, sem interferência dos demais herdeiros.
PONTO 2: POSSE SIM, NÃO DETENÇÃO
O herdeiro precisa evidenciar que sua presença no imóvel não era meramente “de favor”, mas sim uma posse exclusiva, acompanhada do sentimento de ser o verdadeiro proprietário. Isso pode ser atestado por meio do pagamento exclusivo de contas de água, energia, impostos e taxas relacionadas ao imóvel.
PONTO 3: USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
O STJ, referido anteriormente, reconheceu a Usucapião Extraordinária como a espécie aplicável no caso específico em que um herdeiro obteve a propriedade do imóvel por usucapião, mesmo sendo de herança.
A lógica por trás é que é injusto que um herdeiro, após 15 anos de posse exclusiva, se torne refém dos outros herdeiros que não buscaram regularizar o imóvel por meio de Inventário.
OBSERVAÇÃO IMPORTANTE!
O prazo para que o herdeiro comece a cumprir os requisitos da Usucapião se inicia após a morte do autor da herança.
Em outras palavras, para que o herdeiro obtenha a usucapião de um imóvel de herança, ele precisa atingir o tempo de posse necessário, agindo como proprietário e sem oposição dos demais herdeiros. Isso ocorre após a morte da pessoa que era a proprietária do imóvel.
Para uma compreensão mais aprofundada sobre esse tema, sugerimos a leitura do texto:
USUCAPIÃO DE IMÓVEL DE HERANÇA: ESPECIALISTA EXPLICA
DÚVIDA 6: USUCAPIÃO DE IMÓVEL EM CARTÓRIO, É POSSÍVEL?
Muitos ainda desconhecem, mas é verdade: a Usucapião no Cartório é uma realidade.
Com o objetivo de aliviar a carga sobre o sistema judiciário, em 2015 tornou-se possível realizar o processo de Usucapião de maneira extrajudicial, ou seja, de forma administrativa nos Cartórios.
Um dos requisitos fundamentais para a tramitação da Usucapião no Cartório é a ausência de lide, ou seja, não pode haver conflito de interesses entre as partes envolvidas. No entanto, é crucial salientar que caso exista tal conflito, a Usucapião deverá ser encaminhada ao Judiciário, onde será processada por um juiz.
Além disso, é importante destacar que, para que o processo de Usucapião ocorra no Cartório, é necessário comprovar que não é possível regularizar o imóvel através das vias ordinárias.
DÚVIDA 7: QUAIS DOCUMENTOS SÃO NECESSÁRIOS?
A papelada necessária pode variar conforme o cenário, mas geralmente engloba:
Planta e Memorial Descritivo do Imóvel: Elaborados por engenheiros ou arquitetos, esses documentos detalham as medidas, confrontações e demais informações técnicas do imóvel, individualizando-o.
Cadastro Imobiliário na Prefeitura: Embora não seja essencial, registrar o imóvel em seu nome na Prefeitura é bem-visto pelo juiz/registrador, servindo como forte comprovação para o requisito de “ânimo de dono”.
Histórico de Contas de Água e Energia: São excelentes para evidenciar o tempo de posse exclusiva, pois geralmente contêm a data do início da titularidade.
Matrícula Atualizada: Se o imóvel estiver registrado em cartório, esse documento é obrigatório, contendo informações cruciais, incluindo o atual proprietário.
Certidões Negativas da Justiça: Estas certidões são a sua defesa, mostrando que não enfrentou processos judiciais para desocupar o imóvel, consolidando a ideia de que sua posse era pacífica e incontestada.
DÚVIDA 8: É SEGURO FAZER A USUCAPIÃO DE UM IMÓVEL?
Sim, é uma escolha segura. No entanto, é crucial garantir minuciosamente o cumprimento de todos os requisitos legais para assegurar a consolidação da propriedade em seu nome.
Seja através da via judicial ou extrajudicial, a usucapião se destaca como uma das abordagens mais utilizadas para regularizar um imóvel. Em diversas circunstâncias, quando não há alternativas viáveis, recorremos à usucapião como a última e, muitas vezes, única opção disponível.
Essa realidade é bastante comum, pois muitos imóveis encontram-se em uma situação de irregularidade que parece ser irreversível. A usucapião surge como uma solução eficaz nessas circunstâncias desafiadoras.
Na dúvida, você precisa consultar um advogado especialista para atestar a viabilidade jurídica do seu caso.
DÚVIDA 9: QUAL ADVOGADO É ESPECIALISTA EM USUCAPIÃO?
Ao escolher um profissional para conduzir seu processo, é essencial buscar um advogado especializado em direito imobiliário.
O especialista nessa área será o condutor ideal do seu caso, utilizando as estratégias mais adequadas para alcançar o sucesso.
Pare para pensar: Se você descobrisse um problema cardíaco grave, procuraria qual tipo de médico? Certamente, a resposta seria “um especialista”, um cardiologista.
O mesmo raciocínio se aplica à advocacia.
Com a evolução do Direito e da advocacia, os problemas se tornaram mais complexos, exigindo que os profissionais se especializem. Isso não é negativo; ao contrário, é benéfico.
Um advogado especializado costuma ser mais ágil e eficiente do que um generalista, aumentando significativamente as chances de uma decisão favorável para o cliente. Portanto, ao enfrentar questões imobiliárias, contar com um especialista é a chave para uma assessoria eficaz e resultados positivos.
Quer uma dica de ouro para realizar uma boa contratação? Clique no título abaixo e confira esse texto que escrevi. Você não irá se arrepender.
5 ERROS AO CONTRATAR UM ADVOGADO PARA USUCAPIÃO
CONCLUSÃO
Consegui esclarecer algumas de suas dúvidas sobre usucapião de imóvel? Espero que sim.
Nesse texto você aprendeu, de forma prática, pontos bastantes específicos a respeito do tema. Pontos que só quem tem a vivência de processos de usucapião adquirem. Valorize isso.
O imóvel é o nosso bem mais valioso, não só em termos financeiros, mas também em termos emocionais. Boa parte da nossa vida acontece dentro de imóveis, tanto os momentos bons, quanto os ruins.
Agora que possui o conhecimento necessário, é hora de agir. Você deve se esforçar e dá o primeiro passo rumo à regularização do seu imóvel.
É sobre fazer o que precisa ser feito.
Seja responsável e preventivo, ninguém sabe o dia de amanhã. Você deve cuidar e gerir bem o seu patrimônio hoje.
Entre em contato com um advogado especialista em usucapião de imóvel de sua confiança e proteja o seu patrimônio.
Conte comigo e até uma próxima!
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