Se você chegou até esse post, provavelmente está procurando informações sobre Usucapião de imóvel, correto? Bom, você está no lugar certo.
Antes de começar o assunto de forma mais específica, você precisa entender o contexto da situação.
Aqui no Brasil, segundo dados oficiais do governo, mais de 30 milhões de imóveis encontram-se irregulares.
Essa é a nossa triste realidade.
Quando a pessoa percebe que seu imóvel está irregular ou quando por algum motivo necessita da regularização, descobre que pelos meios tradicionais não é mais possível ter o imóvel em seu nome.
Por vezes, a única alternativa que resta como forma de regularizar aquele imóvel, é a Usucapião.
E é exatamente nesse momento que as dúvidas surgem:
Como fazer o Usucapião? Quais são os requisitos? Precisa de advogado? Quanto custa? Quais as vantagens?
É sobre isso que iremos conversar, de forma simples, acessível e com exemplos práticos, para que você possa sair daqui com bastante conhecimento no assunto.
Enfim, sem mais delongas, vamos ao tema.
O QUE É USUCAPIÃO E COMO FUNCIONA?
A usucapião é uma forma de se conseguir a propriedade de imóvel, através da posse exclusiva, mansa e pacífica, por um determinado período de tempo.
Veja bem: “Quem não registra, não é dono.”
Aqui no Brasil, você só é considerado proprietário do imóvel se tiver o registro dele em seu nome no Cartório, caso não tenha esse registro, sinto lhe informar, mas você é apenas um possuidor.
Outra coisa importante que você precisa saber, é que o Usucapião não é um documento. O Usucapião é um direito. Direito de transformar a sua posse em propriedade.
E pare pra pensar, ninguém tem a posse exclusiva de algo sem ter a intenção de se tornar proprietário, principalmente quando estamos falando de imóvel, o seu lar, o lar da sua família, o seu patrimônio mais valioso.
Que merece toda a segurança jurídica necessária, até mesmo para que ele possa ser transmitido para os seus herdeiros de forma segura.
COMO FUNCIONA A USUCAPIÃO DE IMÓVEL?
Nesse tópico, com o intuito de te ajudar, eu vou explicar como funciona a usucapião dividindo em 5 principais tópicos, praticamente um passo a passo, vamos lá:
1- Contrate um Advogado Especialista no assunto
É muito importante que, no momento em que decidir dar o primeiro passo rumo a regularização do seu imóvel, você escolha o profissional correto para tal trabalho.
O advogado especialista em direito imobiliário é o profissional mais adequado e preparado para lhe representar.
Não deixe um direito tão importante nas mãos de qualquer um.
Frequentemente, recebo mensagens de pessoas que perceberam o equívoco de confiar a um profissional generalista um procedimento tão crucial como a usucapião.
Esses indivíduos menosprezaram a importância da especialização na advocacia, optando por contratar advogados generalistas e, como resultado, ficaram desapontados com os resultados.
Tanto devido à falta de dedicação profissional, quanto à falta de conhecimento sobre o processo.
As histórias que me chegam são muito variadas, algumas delas contendo situações absurdas que certamente causariam surpresa.
2- A Estratégia Adequada
Nem sempre será possível recorrer à via extrajudicial, nem sempre o caso do cliente se enquadra na melhor modalidade de usucapião e nem sempre a documentação estará sólida.
Cada situação é única, não existe uma fórmula pronta quando se trata de usucapião.
Na prática, há várias peculiaridades e nuances que demandam um grande esforço intelectual por parte do advogado.
Dessa forma, ele poderá desenvolver a estratégia mais adequada e eficiente, sem prejudicar o cliente.
Portanto, é de extrema importância contratar um profissional especializado.
3- Reunião da Documentação
Estratégia definida? Hora de reunir os documentos!
Sem dúvida alguma essa é uma das etapas mais importantes, sabe porquê? Porque será através dos documentos que você comprovará para o juiz ou registrador que preenche os requisitos da usucapião.
E mais, os requisitos da usucapião são cumulativos, ou seja, a falta de um pode comprometer todo o restante do processo.
Percebeu a importância?
4- Protocolo e Processamento
Após reunir a documentação, o advogado irá elaborar a petição inicial e, em seguida, realizar o protocolo.
Como provavelmente você já sabe, o processo de usucapião pode ser conduzido tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial, ou seja, pelo Cartório.
Em ambas as situações, o advogado deverá acompanhar o andamento do processo, podendo ser necessário reunir mais documentos, despachar com o juiz ou registrador e realizar todas as ações necessárias para garantir o bom andamento do procedimento.
5- Etapa Final
Ao término do processo, o juiz ou o registrador irá determinar se você tem ou não o direito de regularizar seu imóvel por meio da usucapião.
Esse é o momento mais aguardado por todos os envolvidos.
Se tudo ocorrer conforme o planejado, o juiz proferirá uma sentença favorável e o registrador emitirá um parecer positivo.
É nesse momento que você finalmente regulariza a situação do seu imóvel e se torna o verdadeiro proprietário.
Com segurança jurídica e todos os seus direitos devidamente protegidos.
QUAIS SÃO OS REQUISITOS PARA USUCAPIÃO DE IMÓVEL?
Como falei no tópico acima, antes de qualquer coisa, você precisa verificar se preenche os requisitos da Usucapião, só assim você descobre, se de fato tem esse direito ou não.
E aqui, muita atenção.
Esses requisitos são cumulativos, ou seja, não adianta preencher apenas 1 ou 2 deles, precisa preencher todos.
Portanto, para ter o direito de Usucapião, independente da espécie, a lei exige que você tenha:
- Tempo de Posse: Sem dúvida, o requisito mais importante é o tempo que você tem de posse exclusiva do imóvel. Na grande maioria dos casos, esse tempo varia de 5, 10 e 15 anos.
- Posse Mansa, Pacífica e Ininterrupta: Isso significa que, durante todo o período em que você esteve na posse do imóvel, não houve interrupção e ninguém se opôs a essa posse. Em outras palavras, se você não enfrentou nenhuma ação judicial para desocupar o imóvel durante esse tempo, sua posse é considerada mansa e pacífica.
- Ânimo de Dono: Refere-se ao comportamento de quem age como o verdadeiro proprietário do imóvel. Isso inclui realizar manutenções, reformas, pagar as contas de água e energia, e arcar com impostos como o IPTU. São atitudes típicas de quem se sente dono do imóvel.
Verificou que preenche todos os requisitos?
Então eu tenho uma boa notícia:
Você possui o direito de Usucapião, ou seja, você tem o direito de se tornar o verdadeiro proprietário do seu lar, protegendo e valorizando o seu patrimônio.
Se achou a abordagem muito generalizada, não se preocupe. Ainda falaremos sobre cada tipo de Usucapião e quais são os requisitos de cada um.
Portanto, fica comigo até o final desse texto. Tenho certeza que vai gostar.
QUAIS SÃO OS TIPOS DE USUCAPIÃO DE IMÓVEL?
Nessa seção eu vou explicar os principais tipos de usucapião, os prazos e os requisitos de cada espécie.
Dessa forma, basta você analisar os requisitos de cada um e verificar se o seu caso se enquadra ou não naquele tipo de usucapião.
Portanto, fique bem atento.
Como você verá, alguns requisitos se repetem, o ânimo de dono e a posse mansa e pacífica, estarão presentes em todos as espécies de usucapião, então, esteja avisado.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Sem dúvida, a mais comum de todas as espécies. Embora seja a espécie com o tempo mais longo, os requisitos são bem simples.
Para esse tipo de usucapião é necessário que você tenha:
1- Tempo de Posse:
Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 15 (quinze) anos.
Esse tempo pode ser reduzido para 10 (dez) anos, se você fez do imóvel a sua moradia ou realizou obras/serviços de caráter produtivo.
2- Posse Mansa, Pacífica e Ininterrupta:
Isso quer dizer que durante o tempo que você esteve na posse exclusiva do imóvel, ninguém a tenha contestado. Então, se você não sofreu um processo judicial contra a sua posse, não há grandes preocupações.
Uma forma de provar que a sua posse é mansa e pacífica, será através de certidões judiciais negativas, comprovando que de fato você não foi processado.
3- Ânimo de Dono:
Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele. Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água/energia, etc.
USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Nessa espécie, também bastante comum, pouca coisa vai mudar. Para esse tipo de usucapião é necessário que você preencha esses requisitos:
1- Tempo de Posse:
Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 10 (dez) anos.
2- Justo Título:
Aqui a principal diferença entre essa espécie e a espécie anterior. O Justo Título é o documento que comprovará que você adquiriu o imóvel de boa fé.
Exemplos de Justo Título: Contrato Particular de Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda, Cessão de Direitos sobre o Imóvel, Recibo de Quitação, Escritura Pública, Doação etc.
3- Posse Mansa, Pacífica e Ininterrupta:
Isso quer dizer que durante o tempo que você esteve na posse exclusiva do imóvel, ninguém a tenha contestado. Então, se você não sofreu um processo judicial contra a sua posse, não há grandes preocupações.
Uma forma de provar que a sua posse é mansa e pacífica, será através de certidões judiciais negativas, comprovando que de fato você não foi processado.
4- Ânimo de Dono:
Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele. Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água/energia, etc.
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
Aqui a coisa já fica mais específica. O tempo de posse diminui, mas o número de requisitos aumenta. Para se enquadrar nessa espécie de usucapião precisará de:
1- Tempo de Posse:
Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 5 (cinco) anos.
2- Imóvel Urbano:
O imóvel precisa necessariamente ser considerado urbano, estar na zona urbana da cidade e ser usado para moradia.
Na dúvida, se paga IPTU (imposto predial territorial urbano) o imóvel é considerado urbano.
3- Metragem do Imóvel:
Para esse tipo de usucapião, é necessário que o imóvel não ultrapasse a metragem de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
4- Não ter outro Imóvel:
A pessoa não pode ter outro imóvel em seu nome, simples assim. Ou seja, você não pode ter outro imóvel registrado em cartório em seu nome.
5- Uso do Imóvel:
O uso do imóvel precisa necessariamente ser destinado para sua moradia ou de sua família.
6- Posse Mansa, Pacífica e Ininterrupta:
Isso quer dizer que durante o tempo que você esteve na posse exclusiva do imóvel, ninguém a tenha contestado. Então, se você não sofreu um processo judicial contra a sua posse, não há grandes preocupações.
7- Ânimo de Dono:
Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele.
Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água, de energia etc. Ou seja, se sentindo o verdadeiro proprietário.
USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
Outra espécie que também possui requisitos bem específicos, vamos a eles:
1- Tempo de Posse:
Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 5 (cinco) anos.
2- Imóvel Rural:
O imóvel precisa necessariamente ser considerado rural, estar na zona rural e ser destinado a exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial.
Na dúvida, se paga ITR (imposto territorial rural) o imóvel é considerado rural.
3- Metragem do Imóvel:
Para esse tipo de usucapião, é necessário que o imóvel não ultrapasse a metragem de 50 ha (cinquenta hectares).
4- Não ter outro Imóvel:
A pessoa não pode ter outro imóvel em seu nome, simples assim. Ou seja, não ter outro imóvel registrado em cartório no seu nome.
5- Uso do Imóvel:
O uso do imóvel precisa necessariamente ser destinado para sua moradia ou de sua família, e que seja produtiva por seu trabalho.
6- Posse Mansa e Pacífica:
Isso quer dizer que durante o tempo que você teve a posse exclusiva do imóvel, ninguém tenha contestado ou sido contra.
7- Ânimo de Dono:
Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele.
Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água, de energia. Ou seja, se sentindo e agindo como o verdadeiro proprietário.
USUCAPIÃO POR ABANDONO FAMILIAR
Imagine a hipótese do marido que abandona sua esposa e filhos, não dá mais nenhuma notícia e nenhuma assistência, simplesmente some.
Caso não muito raro, né?
Pois bem, a esposa abandonada possui o direito de ingressar na Justiça, através da Usucapião por abandono, para que se torne a proprietária integral do imóvel (antes dividida com ex-companheiro/ ex-cônjuge).
Ou seja, após o reconhecimento da usucapião, o imóvel que antes pertencia aos dois, passará a ser apenas da pessoa que foi abandonada.
Para que tal direito seja reconhecido, é necessário o preenchimento dos seguintes requisitos:
1- Tempo de Posse:
Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 2 (dois) anos. O mais curto de todas as espécies.
2- Imóvel Urbano:
O imóvel precisa necessariamente ser considerado urbano, estar na zona urbana da cidade e ser usado para moradia.
Na dúvida, se paga IPTU (imposto predial territorial urbano) o imóvel é considerado urbano.
3- Metragem do Imóvel:
Para esse tipo de usucapião, é necessário que o imóvel não ultrapasse a metragem de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
4- Não ter outro Imóvel:
A pessoa não pode ter outro imóvel em seu nome, simples assim. Ou seja, não ter outro imóvel registrado em cartório no seu nome.
5- Uso do Imóvel:
O uso do imóvel precisa necessariamente ser destinado para sua moradia ou de sua família.
6- Posse Mansa e Pacífica:
Isso quer dizer que durante o tempo que você teve a posse exclusiva do imóvel ninguém a tenha contestado.
7- Ânimo de Dono:
Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele. Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água, energia etc. Ou seja, se sentindo e agindo como o verdadeiro proprietário.
Observação importante: Todos os tipos de família são abrangidos, inclusive os núcleos homoafetivos.
QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS PARA USUCAPIÃO DE IMÓVEL?
Sem dúvidas, a fase mais importante disso tudo é a reunião dos documentos. Sabe porquê? Porque é através dos documentos que você vai provar se preenche, ou não, os requisitos da Usucapião.
E como disse, para conseguir o direito de usucapir um imóvel, todos os requisitos precisam ser preenchidos e devidamente comprovados.
Dessa forma, vamos ao que interessa. Os documentos costumam variar de acordo com o caso concreto, mas normalmente são os seguintes:
- Planta e Memorial Descritivo do Imóvel: São esses documentos que irão individualizar o imóvel. Feitos por um engenheiro ou arquiteto, no conteúdo dessa documentação estará todas as medidas, confrontações e outras informações mais técnicas sobre o imóvel.
- Cadastro Imobiliário na Prefeitura: Ter o imóvel cadastrado na Prefeitura em seu nome, embora não seja crucial, é visto com bons olhos pelo juiz/registrador. Excelente comprovação para o requisito ânimo de dono.
- Histórico de Contas de Água e Energia: Muito bons para provar o tempo de posse exclusiva que você teve, pois esses documentos costumam ter a data do início da titularidade.
- Matrícula Atualizada: Se o imóvel tiver registro em cartório, esse documento é obrigatório. Contém informações importantíssimas, dentre elas, a pessoa que ainda figura como proprietária.
- Certidões Negativas da Justiça: Será através dessa certidões que você demonstrará que não sofreu processos judiciais para desocupar o imóvel, comprovando que sua posse era mansa e pacífica.
Percebeu a importância da documentação?
Após a reunião da documentação, o advogado trabalhará na elaboração da petição/requerimento para dar entrada no Usucapião, onde será feito toda a parte técnico/jurídica para iniciar o processo.
Onde será feito o procedimento de Usucapião?
O processo de usucapião pode ser feito tanto pela Justiça, quanto pelo Cartório.
A principal diferença, é na velocidade e nas taxas.
Normalmente, e isso não é novidade pra ninguém, nossa Justiça é lenta, e pode ser que o processo demore alguns anos, dependendo da complexidade do caso.
O lado bom, é que muitas vezes se consegue a gratuidade da Justiça, e ainda que não consiga, as custas são diluídas no decorrer do processo.
Pelo Cartório o processo pode demorar apenas alguns meses. O problema é que nem todo mundo está disposto a pagar as taxas cartorárias, que são calculadas de acordo com o valor do imóvel.
Em síntese, vai depender da pressa e condição financeira do cliente.
Como funciona a Usucapião Extrajudicial?
Muita gente ainda não sabe, mas sim, o Usucapião no Cartório é possível.
Com o intuito de desafogar a nossa Justiça, em 2015 se tornou possível o processamento da Usucapião de forma extrajudicial, ou seja, de forma administrativa nos Cartórios.
Um dos principais requisitos para que a Usucapião seja processada no Cartório é a ausência de lide, ou seja, não pode existir conflito de interesses entre as pessoas envolvidas.
Caso exista, a Usucapião precisará ser processada na Justiça, por um juiz.
Existem duas principais etapas no processo extrajudicial de Usucapião
A primeira, se dá no Cartório de Notas, onde através de um pedido por escrito, o tabelião irá elaborar um documento chamado Ata Notarial.
Esse documento é essencial.
É através da Ata que o tabelião irá atestar que você passou os anos necessários na posse do imóvel, e se durante esse tempo essa posse foi mansa e pacífica. Requisitos obrigatórios da Usucapião.
A segunda, se dá no Cartório de Registro de Imóveis, onde através de um requerimento por escrito, o registrador fará todo o processamento da Usucapião.
Onde ao final ele reconhecerá o seu direito de propriedade e fará o registro do imóvel em seu nome. Ou irá negar, caso entenda que você não preencheu os requisitos legais para adquirir a propriedade do imóvel.
Lembrando que ele fará isso por escrito e argumentando os motivos pelos quais optou pela negativa.
PRECISO DE ADVOGADO PARA USUCAPIÃO DE IMÓVEL?
Sim, a presença do advogado é obrigatória em um processo de Usucapião, seja ele judicial ou extrajudicial. A recomendação é que seja um Advogado Especialista em Direito Imobiliário.
E por que falo isso?
Porque o Direito e a Advocacia estão cada vez mais complexos.
A Usucapião em específico não é um procedimento fácil, pelo contrário, é um procedimento bastante técnico.
Esse tema quase nunca é visto com profundidade na Faculdade.
Dessa forma, para se tornar especialista no assunto, o profissional precisou dedicar mais alguns anos para dominar esse tipo de direito e prestar um serviço de qualidade.
Pensa comigo!
Se você descobre um problema de saúde sério no coração, você procuraria um cardiologista ou um ortopedista?
Um cardiologista, claro. Afinal, é a sua saúde que está em jogo e você precisa que um especialista cuide de você e do seu coração.
Então, hoje na advocacia o raciocínio é o mesmo.
Você descobre que precisa de um advogado para cuidar do seu direito de Usucapião. Não faz sentido, por exemplo, você procurar por um criminalista.
Você precisa de um advogado especialista em Direito Imobiliário. Esse “detalhe” é muito importante e fará toda a diferença.
Além disso, não queira deixar um direito tão importante nas mãos de qualquer um. É a propriedade do seu bem mais valioso que está em jogo.
Em síntese, um advogado especialista costuma ter um desempenho bem mais rápido e eficaz que um advogado generalista, o que aumenta significativamente as chances de sucesso da sua Usucapião.
Portanto, muita responsabilidade na hora de contratar um advogado.
Já tive a oportunidade de escrever sobre o tema, se estiver em dúvida sobre o que observar no momento de contratar um advogado para usucapião, basta clicar no título abaixo:
5 ERROS AO CONTRATAR UM ADVOGADO PARA USUCAPIÃO DE IMÓVEL
O QUE IMPEDE A USUCAPIÃO DE IMÓVEL?
Existem situações que nem mesmo a Usucapião poderá resolver. Seja porque é expressamente proibido por lei, seja porque o entendimento dos tribunais são contrários.
Irei elencar as principais situações onde não é possível a Usucapião, vamos lá:
Imóveis Públicos: Imóveis de propriedade do município, do estado ou da União, não podem sofrer Usucapião, fim de papo. A lei é bastante clara quanto a isso.
Mera Detenção: Exemplo clássico do caseiro que cuida do imóvel do patrão. Esse tipo de posse não adequada para realizar a Usucapião. Por mais que ele passe anos cuidando do imóvel, não poderá usucapir, pois existe uma relação hierárquica.
Imóvel de Aluguel: Por mais que você passe anos morando no mesmo imóvel, se você paga aluguel para o proprietário ou quem quer que seja, não será possível usucapir.
Pois essa posse não é considerada mansa e pacífica.
Imóveis financiados pela Caixa: Se o imóvel estiver vinculado ao financiamento da Caixa, ele não pode sofrer Usucapião.
Esse é o entendimento do STJ (Superior Tribunal de Justiça).
Esse tipo de imóvel é equiparado a bem público, e por lei, não é possível fazer usucapião de bem público.
É POSSÍVEL SOMAR O MEU TEMPO DE POSSE COM O DO MORADOR ANTERIOR?
Sim, é possível.
Um dos principais requisitos da Usucapião é o tempo de posse.
Na Usucapião Extraordinária, como você viu acima, o tempo necessário para adquirir a propriedade fica na faixa de 10 e 15 anos.
Às vezes, completar todos esses anos pode ser uma tarefa difícil.
Imagine a seguinte situação:
Você está no imóvel há 4 anos e por algum motivo precisará regularizar a situação.
Não conseguiu se encaixar em nenhum tipo de usucapião com esse tempo, mas descobriu que o possuidor anterior morou no imóvel por 11 anos.
Dessa forma, é possível somar esses 11 anos com os seus 4 anos, totalizando 15 anos e se adequando para o melhor tipo de Usucapião.
Esse tipo de situação acontece com frequência aqui no escritório, e o cliente sempre fica muito satisfeito quando apresento esse tipo de solução.
Além disso, nem todos os profissionais possuem esse conhecimento técnico específico, que é o verdadeiro diferencial. Por isso a importância de contratar um especialista no assunto.
Observação Importante!
Na Usucapião Especial Urbana e Usucapião Especial Rural não é possível fazer soma de tempo de posse.
UMA HISTÓRIA REAL SOBRE USUCAPIÃO.
Para ficar didático e de fácil compreensão, vou dar um exemplo bastante comum que costuma chegar aqui pelo escritório.
Imagine a seguinte situação:
João, comprou um imóvel de Francisco há 10 anos atrás, através de um contratinho particular, e durante todo esse tempo, fez do imóvel a sua moradia e de sua família.
Acontece que, João desconhecia que contrato particular não é o instrumento correto para transferir a propriedade de um imóvel, ou seja, o que o João tinha era apenas a posse.
Ao se dirigir ao Cartório para verificar a situação de sua casa, João descobre que o imóvel ainda está em nome do antigo vendedor, o Francisco.
João ficou muito arrasado e preocupado com o que descobriu, pois sempre achou que era o verdadeiro dono do imóvel.
Mas não, o imóvel estava irregular, sem qualquer segurança jurídica.
Como se já não fosse o bastante, ninguém sabe do paradeiro de Francisco, nem se está vivo, pois já era um senhor de idade.
Impossibilitando assim a transferência do imóvel da forma convencional, que seria através da escritura pública.
Nesse tipo de situação, restou para João regularizar seu imóvel através da Usucapião, já que preenche todos os requisitos que a lei exige.
Procurou um advogado especialista, entrou na Justiça para garantir seu direito e finalmente se tornou o verdadeiro proprietário do imóvel.
Agora João vive despreocupado, pois sabe que com a propriedade do imóvel em seu nome, adquiriu segurança jurídica para morar bem e viver tranquilo com sua família.
MAS NEM TUDO É USUCAPIÃO!
Advogados que não possuem especialidade e nem a vivência prática do mercado costumam achar que a resposta pra tudo, em termos de regularização, é a usucapião.
E não é bem assim.
Se você pesquisar um pouquinho, verá que existem diversas formas de se regularizar um imóvel. As principais formas são:
- Retificação de Metragem: Acontece quando as medidas do imóvel, que estão registradas no Cartório, não condizem com a realidade. Portanto, precisam ser corrigidas.
- Extinção de Condomínio: Quando um imóvel possui ao mesmo tempo mais de um proprietário, chamamos isso de Condomínio.
A Extinção de Condomínio acontece quando as pessoas envolvidas não querem mais permanecer como proprietárias do mesmo imóvel.
- Adjudicação Compulsória: Acontece quando o comprador faz a quitação do imóvel mas o vendedor não quer assinar a escritura pública de compra e venda.
Nesse tipo de situação, a Adjudicação Compulsória é a principal alternativa para solucionar esse problema. - Inventário: Quando um imóvel está em nome de uma pessoa falecida, via de regra, a forma de se regularizar esse bem se dá através do Inventário.
Tal procedimento pode ser feito tanto pela Justiça como pelo Cartório.
O QUE GANHO FAZENDO O USUCAPIÃO DO MEU IMÓVEL?
Venhamos e convenhamos, não faria sentido você regularizar seu apartamento sem que isso lhe trouxesse algum retorno. Confira a seguir as principais vantagens que você adquire:
1. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL
Bora cuidar do próprio patrimônio? Um imóvel regularizado aumenta o seu valor de mercado em pelo menos 40%. Veja, regularizar seu imóvel não é um custo, mas sim um investimento.
2. VOCÊ SE TORNA O VERDADEIRO PROPRIETÁRIO
De que adianta possuir um imóvel e não ser considerado o proprietário dele?
Com a regularização, você deixa de ser apenas um possuidor e se torna o verdadeiro proprietário, aumentando e valorizando o seu patrimônio. Já que o imóvel finalmente estará registrado em seu nome, com toda a segurança jurídica que você busca.
3. SEGURANÇA DA PRÓPRIA MORADIA
Com a propriedade do imóvel você adquire segurança jurídica, tornando sua moradia muito mais segura, livre de imprevistos indesejáveis e vulnerabilidades.
É sobre fazer o que precisa ser feito. É a segurança do lar da sua família que está em jogo.
4. FACILIDADE NA VENDA E NA OBTENÇÃO DE CRÉDITO BANCÁRIO
Para financiar ou aceitar um imóvel como garantia, os bancos exigem que o imóvel esteja regular. O que facilita bastante o processo de venda, pois o comprador poderá financiar a compra.
Também facilita a obtenção de crédito bancário para que você possa captar recursos e realizar seus investimentos.
5. FACILIDADE NA TRANSMISSÃO DO IMÓVEL PARA OS HERDEIROS
Se você deseja garantir que seu imóvel seja transmitido para seus filhos de forma tranquila, é importante regularizá-lo antecipadamente.
O processo de inventário não é simples, e quando envolve imóveis irregulares, torna-se ainda mais complicado. Evite deixar para seus herdeiros mais uma questão problemática para resolverem, o que poderia resultar em desentendimentos familiares.
QUAL O VALOR DO USUCAPIÃO DE IMÓVEL?
O valor dos honorários para ações de usucapião pode variar significativamente de um estado para outro. De acordo com uma pesquisa baseada em tabelas da OAB, o valor mínimo costuma ser em torno de R$ 9.000,00.
Muitos profissionais optam por cobrar uma porcentagem sobre o valor do imóvel, geralmente em torno de 10-20%.
À medida que o valor do imóvel aumenta, os honorários também tendem a ser maiores. Essa prática é comum entre advogados experientes, que entendem que, quanto maior o valor do imóvel, maior é a responsabilidade envolvida.
É importante destacar que esses valores representam uma média. Advogados mais renomados, especialistas e com maior experiência tendem a cobrar honorários mais elevados.
Por outro lado, profissionais em início de carreira costumam praticar valores mais acessíveis.
É POSSÍVEL USUCAPIÃO DE IMÓVEL DE HERANÇA?
Sim, este é o atual entendimento atual do STJ sobre o assunto. Em resumo, o raciocínio é o seguinte:
É justo que o herdeiro que, após o falecimento do autor da herança, continuou residindo no imóvel com exclusividade, assumiu a responsabilidade de pagar todas as taxas e impostos relacionados ao bem, e agiu como proprietário ao longo dos anos, tenha o direito de regularizá-lo em seu nome.
Em outras palavras, esse herdeiro não deve ser prejudicado pela inércia dos demais herdeiros, tampouco ter a regularização do imóvel comprometida.
No entanto, o processo não é tão simples. A usucapião de imóvel herdado não é a regra, mas sim a exceção.
Por isso, além dos requisitos “comuns” presentes nas outras modalidades de usucapião, é necessário observar alguns pontos adicionais que podem fazer toda a diferença, tais como:
Posse Exclusiva
O herdeiro que pretende realizar a usucapião precisará comprovar que, durante o tempo em que esteve no imóvel, detinha a posse de forma exclusiva.
Ou seja, ele era o único a residir e utilizar o imóvel, sem compartilhar a posse com os demais herdeiros.
É essencial prestar muita atenção a este ponto, pois o detalhe crucial está, de fato, na exclusividade.
Posse, Sim. Detenção, Não.
Outro aspecto importante é que o herdeiro deve demonstrar que realmente tinha a posse do imóvel, e não apenas uma mera detenção.
Isso significa que deve ser provado o “rompimento” entre o herdeiro que pretende usucapir o imóvel e os outros herdeiros.
Em outras palavras, é necessário mostrar que ele não estava no imóvel apenas “de favor”, mas sim com posse exclusiva e com a convicção de ser o verdadeiro proprietário do imóvel.
Como Provar?
Essa posse exclusiva pode ser comprovada por meio do pagamento exclusivo de contas, taxas e impostos relativos ao imóvel.
Provas testemunhais também são extremamente valiosas. Um vizinho ou morador do bairro que possa atestar, com confiança, que a posse era exclusiva e que havia um sentimento de propriedade pode ser determinante.
Usucapião Extraordinária
É importante entender que usucapir um imóvel de herança não é a regra, mas a exceção. Por isso, todos os pontos mencionados anteriormente devem ser demonstrados no processo.
Adicionalmente, a modalidade de usucapião utilizada para regularizar o imóvel de herança é a Usucapião Extraordinária. Conforme mencionado anteriormente, o entendimento do STJ é claro nesse aspecto.
No caso concreto julgado pelo tribunal, a usucapião utilizada foi a extraordinária. Se o STJ decidiu, essa é a norma!
Abaixo estão os requisitos necessários para esta modalidade de usucapião:
- 15 anos de posse exclusiva;
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta;
- Ânimo de dono.
Herdeiros Não Realizaram o Inventário
Para regularizar a situação dos bens deixados pelo falecido, é necessário abrir o inventário e realizar a divisão de todos os bens, incluindo os imóveis.
Essa é a regra.
No entanto, para evitar o pagamento de impostos, muitos herdeiros optam por não realizar o inventário, o que resulta em uma situação irregular.
Como estamos tratando de usucapião, vamos focar apenas no bem imóvel.
O herdeiro que continuou morando no imóvel, realizando melhorias e utilizando-o como moradia para si e sua família, não pode ficar à mercê da inércia dos outros herdeiros.
Essa falta de ação por parte dos demais herdeiros fortalece ainda mais o direito de usucapião do herdeiro que permaneceu no imóvel.
Afinal, se alguém descobre que possui um imóvel de herança e simplesmente o abandona por 10 ou 15 anos, é evidente que aquele que deu ao bem uma destinação útil e cumpriu sua função social terá mais direito sobre ele.
Em síntese, esse é o principal raciocínio por trás da Usucapião por herdeiro.
CONCLUSÃO
Você chegou aqui com dúvidas sobre a Usucapião de imóvel. Espero, de verdade, que através do meu texto suas dúvidas estejam sanadas. Tentei ser o mais simples e didático possível. Acredito ter lhe ajudado.
Como disse no texto acima, em muitas situações a Usucapião acaba sendo a única alternativa para se regularizar um imóvel.
Portanto, na dúvida, consulte um advogado especialista na área de sua confiança.
Hoje em dia, com o avanço da tecnologia, você pode contratar um advogado de outro estado e até mesmo de outro país para trabalhar para você. Os processos judiciais são todos processados de forma eletrônica. A advocacia moderna não é mais afetada pela barreira territorial.
Agora que já sabe como proceder, se esforce ao máximo para regularizar seu imóvel. Seja responsável e preventivo, ninguém sabe o dia de amanhã. Você deve cuidar e gerir bem o seu patrimônio hoje.
Você quer ser considerado o herói da sua família ou a pessoa que deixou o próprio lar inseguro juridicamente? A escolha é sua.
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