No decorrer da minha advocacia imobiliária, percebi que existem muitas dúvidas a respeito da Usucapião de imóvel.
Percebi também, que com o passar o tempo, foi se criando mitos sobre esse direito tão impactante na vida das pessoas.
Se você está pensando em realizar a sua Usucapião e está em busca de informações seguras e mais técnicas, está no lugar certo.
Nesse artigo, como você viu no título, vou falar sobre os mitos e verdades sobre a Usucapião, para que você não seja enganado por pessoas mal intencionadas.
Sem mais delongas, vamos ao tema.
O USUCAPIÃO É UM DOCUMENTO?
Mito!
Ao contrário do que muita gente pensa, o Usucapião não é um documento ou qualquer algo desse tipo.
Ele é um DIREITO.
Direito de transformar a sua posse em propriedade, desde que você preencha os requisitos exigidos pela lei, claro.
Para oficializar esse direito, ele precisará ser processado, seja pela Justiça ou pelo Cartório, onde ao final do procedimento, através da sentença do juiz ou parecer favorável do registrador, você adquire a propriedade do imóvel.
Assim, o imóvel ficará registrado em seu nome, fazendo com que você deixe de ser apenas um possuidor, para se tornar o verdadeiro proprietário.
Quer entender, de forma simples, como dar entrada na Usucapião? Basta clicar no título abaixo:
COMO DAR ENTRADA NA USUCAPIÃO? PASSO A PASSO.
IPTU ESTÁ NO MEU NOME, SOU PROPRIETÁRIO?
Mito!
Entenda de uma vez por todas: Cadastro não é sinônimo de Registro.
A simples inclusão do imóvel no cadastro da Prefeitura e a presença do IPTU em seu nome não conferem a propriedade. No Brasil, para ser reconhecido como legítimo proprietário, é imperativo registrar o imóvel no Cartório de Imóveis.
Cadastro e registro são conceitos distintos.
É importante destacar que qualquer possuidor pode ter o IPTU em seu nome. Algumas prefeituras aceitam contratos de locação como documento válido para a transferência de titularidade. Ou seja, até mesmo um inquilino, desde que especificado no contrato, pode figurar como titular do IPTU.
Essa distinção ressalta como a mera inclusão no cadastro não confere a verdadeira propriedade. É por isso que reforço: quem não registra, não detém a titularidade real.
Se você está em dúvida se tem ou não o registro do imóvel em seu nome, sugiro a leitura do texto abaixo:
COMO SABER SE MEU IMÓVEL ESTÁ IRREGULAR?
Nele você encontrará informações importantes sobre esse tema. Boa leitura!
É POSSÍVEL SOMAR TEMPO DE POSSE PARA COMPLETAR OS ANOS DO USUCAPIÃO?
Verdade!
Estratégia bastante usada aqui no escritório.
O tempo de posse no imóvel é um dos principais requisitos para se conseguir o direito de Usucapião.
Nas duas principais espécies, a extraordinária e ordinária, o tempo necessário para adquirir a propriedade do imóvel é de 15 e 10 anos.
Não é um tempo tão curto assim. Por vezes, completar todos esses anos pode ser uma tarefa difícil.
Nesses casos, é recomendável verificar a possibilidade de somar o seu tempo de posse com o do possuidor anterior.
Imagine a seguinte situação:
Você está no imóvel faz 5 anos e por algum motivo precisará regularizar a situação.
Não conseguiu se encaixar em nenhum tipo de usucapião com esse tempo, mas descobriu que o possuidor anterior morou no imóvel por 10 anos.
É possível somar esses 10 anos com os seus 5 anos, totalizando 15 anos e se adequando para o melhor tipo de Usucapião.
Como disse, esse tipo de situação acontece com frequência aqui no escritório, e o cliente sempre fica muito satisfeito quando apresento esse tipo de solução.
Inclusive, não é todo profissional que possui esse tipo de conhecimento técnico, o famoso “pulo do gato”.
Por isso a importância de contratar um especialista no assunto.
FAZER A USUCAPIÃO É UM PREJUÍZO?
Mito!
Explico:
Quando você regulariza um imóvel através da Usucapião, esse bem valoriza o seu valor de mercado em pelo menos 35%.
Durante o processo de regularização, o investimento que você precisará fazer não chega em 10%. Já incluso eventuais taxas e honorários do advogado.
Portanto, finalizado o processo, você terá 25% do valor do imóvel em lucro.
Imagine que você decide vender seu imóvel de forma irregular. Perceba o quanto você deixa de ganhar ao fazer isso.
25% é muita coisa.
Enxergue a usucapião como um investimento, e não como um gasto.
Fica a dica.
EXISTE USUCAPIÃO DE APENAS 5 ANOS?
Verdade!
Diferente do que muitos pensam, nem todo Usucapião é de 10 e 15 anos.
Existem duas espécies que basta você ter apenas 5 anos de posse exclusiva para preencher o requisito temporal do Usucapião.
São elas: Usucapião Especial Urbana e Usucapião Especial Rural.
Mas nem tudo são flores.
Se comparadas com as outras, essas espécies são mais complexas, pois elas exigem que você preencha mais requisitos para ter o direito de Usucapião.
Veja só:
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
1- Tempo de Posse:
Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 5 (cinco) anos.
2- Imóvel Urbano:
O imóvel precisa necessariamente ser considerado urbano, estar na zona urbana da cidade.
3- Metragem do Imóvel:
Para esse tipo de usucapião, é necessário que o imóvel não ultrapasse a metragem de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
4- Não ter outro Imóvel:
A pessoa não pode ter outro imóvel em seu nome, ou seja, não ter outro imóvel registrado em cartório no seu nome.
5- Uso do Imóvel:
O uso do imóvel precisa necessariamente ser destinado para sua moradia ou de sua família.
6- Posse Mansa e Pacífica:
Isso quer dizer que durante o tempo que você teve a posse exclusiva do imóvel, ninguém tenha contestado ou sido contra.
7- Ânimo de Dono:
Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele.
Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água/energia, impostos etc.
USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
1- Tempo de Posse:
Será necessário que você tenha a posse exclusiva do imóvel pelo tempo de 5 (cinco) anos.
2- Imóvel Rural:
O imóvel precisa necessariamente ser considerado rural, estar na zona rural e ser destinado a exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial. Na dúvida, se paga ITR (imposto territorial rural) o imóvel é considerado rural.
3- Metragem do Imóvel:
Para esse tipo de usucapião, é necessário que o imóvel não ultrapasse a metragem de 50 ha (cinquenta hectares).
4- Não ter outro Imóvel:
A pessoa não pode ter outro imóvel em seu nome, simples assim. Ou seja, não ter outro imóvel registrado em cartório no seu nome.
5- Uso do Imóvel:
O uso do imóvel precisa necessariamente ser destinado para sua moradia ou de sua família, e que seja produtiva por seu trabalho.
6- Posse Mansa e Pacífica:
Isso quer dizer que durante o tempo que você teve a posse exclusiva do imóvel, ninguém tenha contestado ou sido contra.
7- Ânimo de Dono:
Para preencher este requisito, é necessário que durante a posse do imóvel, você tenha agido como se fosse o dono dele. Cuidando, realizando manutenções, pagando contas de água/energia, etc.
Observação Importante!
Na Usucapião Especial Urbana e Usucapião Especial Rural não é possível fazer soma de posse.
PRECISA DE ADVOGADO PARA FAZER USUCAPIÃO?
Verdade!
Sim, a presença do advogado é obrigatória em um processo de Usucapião, seja ele judicial ou extrajudicial.
A recomendação é que seja um Advogado Especialista em Direito Imobiliário.
E por que falo isso?
Porque o Direito e a Advocacia estão cada vez mais complexos.
A Usucapião em específico não é um procedimento fácil, pelo contrário, é um procedimento bastante técnico.
Esse tema quase nunca é visto com profundidade na Faculdade.
Para se tornar especialista no assunto, o profissional precisou dedicar mais alguns anos para dominar esse tipo de direito e prestar um serviço de qualidade.
Além disso, não queira deixar um direito tão importante nas mãos de qualquer um. É a propriedade do seu bem mais valioso que está em jogo.
Um advogado especialista costuma ter um desempenho bem mais rápido e eficaz que um advogado generalista, o que aumenta significativamente as chances de sucesso da sua Usucapião.
Portanto, muita responsabilidade na hora de contratar um advogado.
Já tive a oportunidade de escrever sobre o tema, se estiver em dúvida sobre o que observar no momento de contratar um advogado para usucapião, basta clicar no título abaixo:
COMO ESCOLHER UM ADVOGADO PARA USUCAPIÃO?
É POSSÍVEL FAZER USUCAPIÃO DE APARTAMENTO?
Verdade!
A Usucapião é um procedimento bastante usado para se regularizar um imóvel, acontece que, muita gente acha que só é possível fazer usucapião de terreno.
Mas não, qualquer tipo de imóvel é passível de usucapião, via de regra, inclusive apartamentos.
Então, sim, é possível fazer usucapião de apartamento em condomínio.
Inclusive já existe decisão favorável da nossa suprema corte, o STF.
O que gera toda uma segurança jurídica ao redor desse direito, afinal, as decisões do STF influenciam diretamente o entendimento dos juízes na hora de julgar.
Existem até certas “facilidades” na usucapião de apartamento que os outros tipos não possuem.
Caso tenha interesse no assunto, basta clicar no link abaixo:
USUCAPIÃO DE APARTAMENTO EM CONDOMÍNIO
MORO DE ALUGUEL, POSSO FAZER USUCAPIÃO?
Mito!
Por mais que você more no mesmo imóvel por 20 ou 30 anos, se você paga aluguel, não é possível fazer Usucapião.
Um requisito essencial mas que pouca gente dá importância, é a posse mansa e pacífica.
A posse de quem mora de aluguel não é considerada mansa e pacífica, é considerada precária, ou seja, não é adequada para a Usucapião.
Situação diferente seria:
Incialmente você morava de aluguel, e em um determinado período de tempo, deixou de pagar o aluguel e rompeu relações com o proprietário.
Passou a agir como se fosse dono do imóvel, colocando o IPTU em seu nome, realizando manutenções, pagando todas as contas, etc.
Nesse caso, sim, seria possível realizar uma Usucapião, desde que preenchido todos os requisitos.
Contando da data de rompimento com o proprietário. Detalhe muito importante!
É POSSÍVEL FAZER USUCAPIÃO DE IMÓVEL DE HERANÇA?
Verdade!
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) já possui o entendimento consolidado de que sim, é possível fazer Usucapião de Imóvel de Herança.
Mas entenda que não é uma tarefa fácil.
Usucapião de imóvel de herança não é a regra, e por isso, será necessário que você observe alguns que não são comuns nas outras espécies de usucapião.
Ponto 1: A Posse Exclusiva.
A posse precisa necessariamente ser exclusiva do herdeiro que pretende fazer a Usucapião, ou seja, que durante os anos necessários, possuía o imóvel de forma única.
Precisará demonstrar no processo que apenas ele usava o imóvel, sem a interferência dos outros herdeiros.
Ponto 2: Posse sim, Detenção não.
Nesse ponto, o herdeiro precisará comprovar que morava no imóvel não apenas “de favor”, mas sim com a posse exclusiva e com o sentimento de ser o verdadeiro dono daquele imóvel.
Isso pode ser comprovado com o pagamento exclusivo de contas de água e energia, impostos e taxas relativas ao imóvel.
Ponto 3: Usucapião Extraordinária.
Lembra que falei sobre o STJ logo ali em cima?
Pois bem, a espécie usada no caso concreto onde o herdeiro conseguiu a propriedade do imóvel através da usucapião mesmo sendo um imóvel de herança, foi a Extraordinária.
Então, essa é a espécie que devemos ter como base.
E o raciocínio é o seguinte:
É injusto que um herdeiro que teve posse exclusiva, cuidou e morou no imóvel por 15 anos, se torne refém dos outros herdeiros que não quiseram regularizar o imóvel através do Inventário durante todos esses anos.
Observação Importante!
O prazo para que o herdeiro comece a preencher os requisitos da Usucapião, se iniciam após a morte do autor da herança, ou seja, do falecido.
Isso quer dizer que, para que o herdeiro consiga a usucapião de imóvel de herança, ele vai precisar atingir o tempo de posse necessário, agir como se fosse dono do imóvel e sem oposição dos outros herdeiros.
Tudo isso após a morte da pessoa que era a proprietária do imóvel, estamos entendidos?
Se deseja ter mais conhecimento sobre esse tema, recomendo a leitura de um texto que já escrevi, basta clicar no título abaixo:
USUCAPIÃO DE IMÓVEL DE HERANÇA: ESPECIALISTA EXPLICA.
Boa leitura!
CONCLUSÃO
Gostou do conteúdo? Espero que sim, tentei ser o mais simples e didático possível.
Nesse texto você aprendeu os principais mitos e verdades sobre a Usucapião.
Conhecimento é poder!
Com esse tipo de informação dificilmente você será enganado por alguém que apenas quer seu dinheiro.
Na dúvida, consulte um advogado especialista na área de sua confiança.
Hoje em dia, com o avanço da tecnologia, você pode contratar um advogado de outro estado e até mesmo de outro país para trabalhar para você.
Os processos judiciais são todos processados de forma eletrônica. A advocacia não tem mais barreiras territoriais.
Caso deseje falar com um advogado especialista em Usucapião, basta clicar no link abaixo:
DESEJO FALAR COM UM ESPECIALISTA
Conte comigo e até uma próxima!
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